Риски, связанные с владельцем. Самый большой риск этой категории заключается в банкротстве владельца. Если он объявляет о неплатежеспособности, то недвижимость, залоговое право на которую вы приобрели, не изымается у него вплоть до полного окончания процедуры банкротства. Разумеется, суды уважают залоговые права и в случае банкротства отдают их держателям предпочтение перед другими кредиторами. Однако согласно главе 7 закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отдать приоритет административным издержкам перед залоговым правом. В этом случае вы превратитесь в необеспеченного кредитора и получите мало или вообще ничего. К счастью, вы можете заранее принять меры, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий. Некоторая часть недвижимости отдана в залог под кредиты в банки, которые в данное время находятся под управлением Федеральной корпорации страхования депозитов (FDIC). Если банк оказывается неплатежеспособным, то все выданные им кредиты переходят под управление FDIC. Когда в их число попадает кредит, выданный под залог недвижимости из вашего перечня, то в процедуре ее изъятия возникают длительные задержки. Однако вы всегда можете проверить, не заложена ли ваша недвижимость прежним владельцем в банк, находящийся под управлением FDIC. Эта мера позволит вам избежать долгих проволочек. Порой может возникнуть еще одна рискованная ситуация, когда владелец недвижимости находится на воинской службе. У военных очень трудно изъять имущество. Еще одна сложная категория – это владельцы, проживающие за границей. В данном случае трудности связаны с тем, что собственника надо разыскать и вручить все документы, связанные с изъятием имущества. Большие сложности возникают также тогда, когда собственником оказывается несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Процесс в этом случае затягивается и связан с большими судебными издержками. И наконец, случается, что залоговое право ошибочно устанавливается на землю, принадлежащую государству. Поскольку государство как собственник освобождено от уплаты налога на недвижимость, эту ошибку в конце концов исправляют, и инвестору возвращают его деньги, но вот процентов он, скорее всего, не получит. Тщательная проверка собственника поможет избежать всех этих проблем. Сделать это нетрудно, так как данные о владельцах земли являются открытыми и их можно получить в администрации округа. За дополнительной информацией можно обратиться к начальнику канцелярии и казначею округа, а также в суд, рассматривающий дела о банкротстве. Не помешает также заглянуть в интернет. Таблица 21.11. Риски, связанные с владельцами. Реальная история: подготовка себя окупает. Владение недвижимостью может таить в себе риск, но порой оборачивается и прекрасной возможностью. Одна из моих клиентов, Эллен, приобрела несколько лет назад залоговое право на недвижимость, которой владела сеть крупных отелей. Перед этим Эллен обнаружила, что владельцы поменяли свою стратегию и больше не проявляют интереса к району, где находится эта недвижимость. Поэтому она выкупила залог за 7 тысяч долларов. Спустя три года Эллен продала эту недвижимость за 360 тысяч. Разузнав о намерениях владельцев, Эллен убедилась, что имеет дело с прекрасной возможностью. Как выяснилось, подготовительная работа себя полностью оправдала.