Шаг № 4: Подготовительный период. Когда вы окончательно решили, какие из участков соответствуют разработанной стратегии и отвечают вашим критериям, пора изучить их на месте. В ходе проведения подготовительных мероприятий оцениваются риски как залогового права, так и непосредственно земли, на которую оно наложено. К этому моменту вы уже оценили степень риска, связанную с возможным выкупом участка из залога, но остались еще и другие. С ними тоже надо тщательно разобраться. Риски залога. Риски залога можно разделить на две категории – связанные с владельцем и процедурные. Давайте подробнее рассмотрим каждую из них. Риски, связанные с владельцем. Самый большой риск этой категории заключается в банкротстве владельца. Если он объявляет о неплатежеспособности, то недвижимость, залоговое право на которую вы приобрели, не изымается у него вплоть до полного окончания процедуры банкротства. Разумеется, суды уважают залоговые права и в случае банкротства отдают их держателям предпочтение перед другими кредиторами. Однако согласно главе 7 закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отдать приоритет административным издержкам перед залоговым правом. В этом случае вы превратитесь в необеспеченного кредитора и получите мало или вообще ничего. К счастью, вы можете заранее принять меры, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий. Некоторая часть недвижимости отдана в залог под кредиты в банки, которые в данное время находятся под управлением Федеральной корпорации страхования депозитов (FDIC). Если банк оказывается неплатежеспособным, то все выданные им кредиты переходят под управление FDIC. Когда в их число попадает кредит, выданный под залог недвижимости из вашего перечня, то в процедуре ее изъятия возникают длительные задержки. Однако вы всегда можете проверить, не заложена ли ваша недвижимость прежним владельцем в банк, находящийся под управлением FDIC. Эта мера позволит вам избежать долгих проволочек. Порой может возникнуть еще одна рискованная ситуация, когда владелец недвижимости находится на воинской службе. У военных очень трудно изъять имущество. Еще одна сложная категория – это владельцы, проживающие за границей. В данном случае трудности связаны с тем, что собственника надо разыскать и вручить все документы, связанные с изъятием имущества. Большие сложности возникают также тогда, когда собственником оказывается несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Процесс в этом случае затягивается и связан с большими судебными издержками. И наконец, случается, что залоговое право ошибочно устанавливается на землю, принадлежащую государству. Поскольку государство как собственник освобождено от уплаты налога на недвижимость, эту ошибку в конце концов исправляют, и инвестору возвращают его деньги, но вот процентов он, скорее всего, не получит. Тщательная проверка собственника поможет избежать всех этих проблем. Сделать это нетрудно, так как данные о владельцах земли являются открытыми и их можно получить в администрации округа. За дополнительной информацией можно обратиться к начальнику канцелярии и казначею округа, а также в суд, рассматривающий дела о банкротстве. Не помешает также заглянуть в интернет. Таблица 21.11. Риски, связанные с владельцами. Реальная история: подготовка себя окупает. Владение недвижимостью может таить в себе риск, но порой оборачивается и прекрасной возможностью. Одна из моих клиентов, Эллен, приобрела несколько лет назад залоговое право на недвижимость, которой владела сеть крупных отелей. Перед этим Эллен обнаружила, что владельцы поменяли свою стратегию и больше не проявляют интереса к району, где находится эта недвижимость. Поэтому она выкупила залог за 7 тысяч долларов. Спустя три года Эллен продала эту недвижимость за 360 тысяч. Разузнав о намерениях владельцев, Эллен убедилась, что имеет дело с прекрасной возможностью. Как выяснилось, подготовительная работа себя полностью оправдала. Процедурные риски. Некоторые риски связаны с самой процедурой установления залогового права. Как правило, они включают в себя судебные расходы и всевозможные задержки и проволочки, ведущие к денежным потерям. Их причиной могут быть споры о праве собственности, наличие других задолженностей, отсутствие «чистых» титульных документов. Кроме того, риск может возникнуть и тогда, когда сделка оказывается слишком удачной. Каким образом? Например, вы очень дешево купили недвижимость, а она требует дорогостоящего ремонта. Вы готовы вкладывать в нее деньги? Соответствует ли это вашим интересам? Чтобы свести к минимуму такой риск, необходимо тщательно оценивать потенциал недвижимости, заранее закладывать в бюджет расходы на судебные иски, модернизацию и выполнение всех формальностей, а также выбирать сделки только в соответствии с разработанными критериями. Таблица 21.12. Процедурные риски. Реальная история: готовиться надо тщательнее. Энди приобрел залоговое право на многоквартирный жилой дом. Во время подготовительных мероприятий он узнал, что владелец, живущий в другом штате, больше не проявляет интереса к своей собственности. Энди добился изъятия имущества и только тут обнаружил, что ему потребуется 300 тысяч долларов на ремонт здания, которое стоит всего 200 тысяч. Более качественная подготовка уберегла бы Энди от подобных сюрпризов. Риски недвижимости. Оценив риски залога и выбрав несколько вариантов, соответствующих вашим критериям, вы можете приступить к анализу присущих недвижимости рисков. Экологические риски. Хуже, пожалуй, нет, когда на земельном участке обнаруживаются вредные и опасные загрязнения, устранение которых требует огромных средств. Очень важно заранее изучить историю недвижимости и запросить соответствующие документы в Управлении по охране окружающей среды. Без этого не обойтись, вкладывая деньги в любое имущество, но при инвестировании в залоговые права это просто необходимо. Ведь причиной того, что владелец не платит налогов, может быть как раз экологическая проблема. Ценность недвижимости. Самый очевидный риск, пожалуй, заключается в том, что недвижимость не стоит даже тех денег, которые вы потратите для приобретения залоговых прав на нее. А ведь вас ожидают и другие административные расходы по изъятию и передаче прав собственности и оформлению титульных документов, которые тоже надо учитывать.