Новое, вторичное, загородное.

Сегодня из всех ипотечных программ, существующих на рынках, наиболее распространена ипотека новостроек и вторичного жилья. Но опять же, из-за непрозрачности, которая свойственна как экономике России, так и российскому девелоперскому бизнесу, ипотека новостроек, в моем понимании, далека от идеала. Я уверен в том, что потребитель должен покупать квартиру уже на конечной стадии строительства, а не брать на себя все риски застройщика, когда еще не огорожена площадка. Для этого нужно совершенствовать существующее законодательство, а именно: ограничить объем средств физических лиц, привлекаемых на финансирование строительства объекта, до 20 %. Сейчас никаких лимитов не существует.

В сегменте ипотеки загородной недвижимости еще больше неразрешенных вопросов. По темпам развития он сильно отстает от ипотеки городского жилья. Первые прецеденты выдачи подобных кредитов появились вначале 2000-х гг., но в основном это были ситуации, когда банки давали кредит не под конкретный объект, а под конкретного клиента. Ипотека загородного жилья пока не стала массовой из-за того, что на рынке в реальности представлено мало стоящего продукта не только с точки зрения маркетинга, но и с точки зрения прозрачности деятельности девелопера. Сейчас уже существуют ряд коттеджных поселков, аккредитованных у банков, и на первый взгляд создается впечатление, что проблем нет. В реальности не все так безоблачно. По нашей статистике, на рынке сейчас представлено около 250–300 поселков, но мы, как риелторы, реализуем всего несколько десятков. Причина – в отсутствии необходимых легитимных документов, под которые банки готовы предоставлять кредиты.

Банки еще не привыкли к ипотеке загородной недвижимости как к массовому продукту. Существует определенный страх, связанный во многом с привычными для девелоперов коттеджных поселков правилами игры. В отличие от городского жилья, банкам на рынке загородной недвижимости приходится сталкиваться с земельным вопросом. Большинство застройщиков сегодня строят коттеджи на не раскадастрированном участке. Если такая земля была приобретена в кредит, ни один банк уже не выдаст ипотеку под строительство на ней коттеджа. Получается некая коллизия. Что интересно, в отличие от покупателей городской недвижимости, люди, приобретающие загородную, более подкованы и прекрасно понимают все преимущества ипотечных кредитов. Они покупают более дорогой товар и точно знают, чего хотят.