Ипотека и объемы строительства.

Если подсчитать, сколько нуждающихся в жилье граждан могут рассчитывать на бесплатное или льготное жилье, в сумме получится не более 20 % от общего количества. Подчеркну: речь именно о нуждающихся, а не обо всем населении страны. Понятно, что хорошо обеспеченные люди, которые в состоянии купить квартиру на собственные деньги, к нуждающимся не относятся. Для 80 % единственный путь решения жилищной проблемы – ипотечный заем в банке на рыночных условиях.

Государство очень многое делает для того, чтобы обеспечить максимально большему количеству людей доступ к ипотеке. В 2004 г. Госдума приняла пакет из 25 законопроектов («Законопроекты. Создание условий для развития рынка доступного жилья»), но он касается в основном вопросов, связанных с ипотечным кредитованием: активизация выпуска муниципальных ценных бумаг с ипотечным покрытием, проблема залога, упрощение процедуры оформления ипотечного кредита (платежи, сборы, оценка, получение справок, обращение в БТИ, замер площади и т. д.). И результат не заставил долго себя ждать: буквально на следующий год объем ипотечного кредитования возрос в десятки раз. Конечно, были и другие предпосылки: банки очень активно стали развивать этот продукт, но законодательное оформление процесса сыграло важную, если не решающую роль.

И все же одними только законодательными мерами невозможно сделать ипотеку доступной. Иногда приходится слышать, что доступность ипотеки связана только со снижением процентной ставки по кредиту, мол, когда деньги будут давать под 5 %, как на Западе, ипотека сразу станет по карману большинству граждан. Это заблуждение. Я могу сказать, что в той финансовой ситуации, в которой мы находимся, у нас едва ли не лучшие условия ипотечного кредитования.

Возьмем, к примеру, Европу, где инфляция составляет 1–1,5 % в год, 3 % для них уже катастрофа. Ипотечные кредиты выдаются по ставке от 3 до 5 %, при этом в случае досрочного погашения человек выплачивает огромные штрафы. Теперь посмотрим на нашу ситуацию. В России кредиты выдаются в среднем по ставке 13 % годовых, что примерно равняется годовой инфляции. То есть наши заемщики выплатой процентов по кредиту фактически только компенсируют инфляцию, тогда как западные переплачивают вдвое. И еще один плюс: наши ипотечные программы, как правило, не запрещают досрочный возврат средств.

Конечно, государство борется с инфляцией, но при ее снижении уменьшится и ставка рефинансирования, а соответственно, и кредитные ставки банков. Так что это процесс обоюдный, все будет идти своим чередом, сами по себе кредитные ставки не делают ипотеку более или менее доступной. А вот то, что действительно влияет на доступность жилья в целом и по ипотеке, в частности, – это политика государства в жилищной сфере.

Ипотека – только одна составляющая развития жилищного строительства в Российской Федерации. У нас есть единственный рецепт, как остановить цены на рынке, – увеличить предложение, объемы строительства жилья. Все то, о чем говорилось раньше, – ипотечное кредитование, в том числе льготное, – это попытка регулировать спрос. Мы должны регулировать и формировать предложение. А для этого нужно больше строить, и прежде всего, жилье экономкласса, домов низкой ценовой категории. В данном секторе должно вестись не менее 70–80 % строительства, тогда как сейчас, наоборот, на него приходится не более трети, остальное – бизнес-класс и элита. Причем это относится не только к Москве, в регионах, в глубинке строят однокомнатные квартиры по 70 кв. м.

Вскоре мы будем принимать программу массовой стратегии жилищного строительства до 2020 г., как об этом говорил премьер-министр Владимир Путин. Это долгосрочная программа, и иной она быть не может. Если сейчас кто-то скажет, что готов решить жилищную проблему за два-три года, это будет полное лукавство. Приведу несколько цифр. Сегодня по статистике жилищный фонд РФ составляет чуть более 3 млрд кв. м. Для решения жилищной проблемы необходимо построить 1,5 млрд кв. м. В 2007 г. было сдано 62 млн кв. м, в 2008 г., по предварительным подсчетам, будет построено 70 млн кв. м. То есть 25–30 лет мы будем решать этот вопрос, если не сможем строить радикально больше: 150–200 млн кв. м в год. А для этого нужно решать поистине глобальные проблемы: создавать инфраструктуру, преодолевать бюрократические барьеры, бороться с коррупцией при выделении земельных участков, кардинально улучшать всю коммунальную систему. Это влечет за собой необходимость решения еще более глубинных вопросов, связанных с подготовкой кадров, внедрением новых технологий, в том числе энергосберегающих, развитием стройиндустрии.

На мой взгляд, строительство доходных домов – также государственная, а не коммерческая задача. Бизнес не заинтересован в проектах, срок окупаемости которых составляет 20–25 лет, а с точки зрения государства, это один из способов решения жилищной проблемы, причем далеко не худший. Для мобильных людей, готовых сменить место жительства ради карьеры, это лучший вариант, чем покупка жилья в кредит. Кстати, судя по опросам, 60 % людей в возрасте до 25 лет готовы арендовать жилье на нормальных условиях, вместо приобретения его в собственность.

Иными словами: ипотека – один из инструментов, позволяющих решать жилищную проблему. Но для ее успешного развития регулировать спрос уже недостаточно, нужно формировать объемное и разнообразное предложение на рынке жилья.