Секьюритизация как бизнес.

Двухуровневая система коммерческого рефинансирования ипотеки, впервые выстроенная в США, функционирует во многих странах. Обязательным условием рынка ипотечного рефинансирования является наличие стандартов массовых кредитов, которые можно объединять в пулы. В большинстве стран подобная система позволяет первичным кредиторам не просто продавать кредиты рефинансирующим организациям, но еще и покупать у них ресурсы по разумной цене для последующей выдачи стандартных кредитов. При этом у банка есть возможность опциона: до тех пор, пока ему выгодно (например, из соображений доходности) держать кредит на балансе, он держит, как только становится невыгодно, он имеет право продать его рефинансирующей компании.

Таким образом, первый заработок рефинансирующей компании – торговля ресурсами. Второй – получение дохода от потоков платежей по тем массовым кредитам, которые она выкупила.

Но ни то, ни другое не является самым главным бизнесом рефинансирующих организаций. Самый главный бизнес строится на том, для чего они покупают эти кредиты, то есть на секьюритизации, наиболее часто сопровождаемой выпуском ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

В отличие от первичного кредитора, для которого выдача и сопровождение каждого розничного кредита должны быть эффективными, приносить максимальную маржу – норму прибыли (за счет политики ставок, комиссий за обслуживание и т. д.), для рефинансирующих компаний каждый отдельный кредит не столь важен. Они работают на массе прибыли, то есть готовы поступиться маржой на отдельном кредите за счет «вала». Но никто бы не вкладывался в этот бизнес, если бы он не имел доходность, аналогичную той же, что и у первичного кредитора. Скупая стандартные кредиты с усредненным уровнем риска, рефинансирующая компания способна сформировать пулы этих кредитов таким образом, чтобы риск по ним стал оптовым. А при оптовой покупке риск всегда снижается в целом. Рефинансирующая компания усредняет риск, объединяя в пулы однородные кредиты по определенным критериям: по уровню ставки, возрасту заемщиков, региону выдачи, типу заложенной недвижимости и т. д. – в зависимости от требований рейтинговых агентств, оценивающих выпуск бумаг, или требований целевых инвесторов. Компания способна следить за экономикой и статистикой пула и таким образом добиваться минимизации цены на ресурсы, вырученные при выпуске ценных бумаг, которые обеспечены этими пулами. Условно говоря, покупая кредиты с 10 %-й ставкой, компания способна выпустить бумаги с 8 %-м купоном. И вот эта разница в 2 % как раз является той «компенсирующей» маржой, которую рефинансирующая организация не добирает на каждом конкретном кредите. Это и есть третий и самый главный заработок рефинансирующей компании.

Такой вид бизнеса рефинансирующей компании наиболее эффективен, если сделать выпуски ипотечных ценных бумаг не единичными операциями, а программой. Возможное количество выпусков зависит от законодательства каждой страны, технологии эмиссий, спроса на такие бумаги.

Актуальным становится вопрос скорости организации выпусков и размещения бумаг. Все, конечно, зависит от конъюнктуры рынка. Чем больше оборотов делает рефинансирующая компания, тем больше ее маржа – новая прибыль на каждом выпуске. Плюс та доходность, которую они получают от продажи ресурсов и от покупки кредитов. Вот так устроен бизнес рефинансирующей компании. Коммерческая она или не коммерческая, не имеет значения.