8.2. Пример строительного инвестиционного проекта.

Проект «Строительство и эксплуатация санаторно-курортного комплекса (СКК) в редком природном месте, предоставляющий уникальные конкурентные преимущества», подготовлен в 2005 году и находится в ожидании инвестора, способного рискнуть вложением средств на относительно социально нестабильной территории.

8.2.1. Описательная часть (краткая информация о проекте).

Проект преследует следующие цели.

1. Использовать возможность строительства СКК в конкретном редком природном месте (Месте) (в течение 1–2 лет такая возможность с данными затратами будет упущена).

2. Предоставлять клиентам особо ценное сочетание санаторно-курортных услуг (такое сочетание услуг можно предоставлять только в аналогичных местах).

Источники дохода проекта:

1) естественный рост стоимости земельного участка и качественно построенного комплекса зданий;

2) выручка от оказания услуг;

3) сопутствующая деятельность.

Для поселка – Места реализации проекта характерны следующие особенности:

● горная местность;

● население – 1–2 тысячи человек;

● поселок находится в заповедной зоне и имеет с советских времен особый статус;

● климат – 80% солнечных дней в году, полгода – снежные;

● горнолыжная инфраструктура недостаточна – 3 необорудованных спуска, есть тросовые подъемники;

● преимущества Места по сравнению с местами-аналогами: больше стабильности в регионе расположения, меньше освоенности территории (больше возможностей нового строительства и появления конкурентных преимуществ), больше маршрутов и возможностей для передвижения вокруг поселка, значительный горнолыжный потенциал района.

ССК планирует предоставлять следующие услуги.

1. Медицинские процедуры:

● хвойно-жемчужные ванны;

● солодковые ванны;

● физиотерапия, в том числе амплипульстерапия, электрофорез, ультрафиолетовые ванны, ингаляции, кислородные коктейли и т. п., массаж классический или лечебный.

2. Спортивные услуги:

● горнолыжный спорт;

● рыбалка.

3. Охота, в том числе «элитная» – медведь, кабан, волк.

4. Конно-спортивные маршруты.

5. Оздоровительные услуги:

● сауна;

● сбор грибов и ягод.

6. Туристические и экскурсионные услуги.

Для выбранного сегмента рынка характерны приведенные ниже свойства потребителей и конкуренция.

Строительство СКК может быть рассчитано на один из двух классов потребителей:

● СКК класса «премиум» для туристов, отдыхающих и желающих поправить здоровье людей среднего достатка;

● СКК класса «люкс» для состоятельных людей с максимумом комфорта и услуг.

Конкуренция в Месте реализации проекта характеризуется следующими фактами:

● в Месте 12 баз отдыха, из них действующих – 7, в том числе ведомственных – 6;

● цены за проживание – от 100 до 200 рублей в день в старых базах без комфорта и удобств, до 2000 рублей в день в относительно новых базах при отсутствии достаточной инфраструктуры;

● общее количество человекомест по базам отдыха – около 1000, из этого количества используется 350, в сезон в 3 раза больше;

● частные и ведомственные базы загружены с июня по октябрь, с конца декабря по конец февраля, в остальное время они используются как базы выходного дня;

● ни одного СКК в Месте сейчас нет. Нет ни одной базы с круглогодичным циклом работы;

● идеи современного строительства СКК, действующего круглый год и имеющего постоянную загрузку пока никто еще не предлагал и пока, видимо, не предложит;

● конкуренции по проектам организации СКК в Месте нет.

Календарный план проекта приведен в таблице 24.

Таблица 24 Календарный план проекта.

Проект должен пройти следующие этапы.

1. Приобретение земельного участка (1–2 месяца):

● участок – ключевой ресурс, удачность проекта во многом зависит от выбора участка;

● цена на землю в настоящий момент держится на уровне 50 тысяч рублей за сотку;

● участок – редкий ресурс: сейчас участки не продают и ждут роста цен; расширение территории поселка ограничено вследствие окружающих гор и заповедных зон;

● площадь участка для СКК желательно иметь не менее 0,5 гектара с возможностями расширения;

● при покупке и выборе участка следует ограничивать ценовые ожидания потенциальных продавцов земельных участков.

2. Проектирование СКК (2–4 месяца):

● архитектурный проект будет разработан после принятия решения о начале реализации проекта;

● предлагается качественный проект в немецком стиле из местного леса и камней;

● все коммуникации, за исключением газа, присутствуют на месте.

3. Строительство СКК (3–12 месяцев):

● выполняется опытной строительной фирмой под руководством местных партнеров;

● есть лицензия, кадры, возможности, подтвержденный опыт и все прочие необходимые для строительства ресурсы (за исключением финансирования);

● точная смета будет подготовлена после принятия решения о начале реализации проекта;

● копии документов на строительную фирму прилагаются (письменно).

4. Приобретение оборудования, обустройство СКК (2–4 месяца).

На этом этапе предстоит купить следующее оборудование:

● оборудование на 45 номеров (45 комплектов: шкаф, две-три кровати, два-три стула, два-три кресла, стол, телевизор, холодильник, шторы);

● оборудование обеденного зала (30 обеденных столов, 120 стульев, столовые приборы, скатерти и т. д.);

● оборудование кухни и продуктового склада (4 электроплиты, 2 жарочных шкафа, тестосбивалка, мясорубка, хлеборезка, птицегольевая машина, моечная машина, холодильные камеры, грузовой лифт);

● оборудование лечебного отделения (мебель для кабинетов врачей и медсестер, оборудование для отпуска ванн, оборудование физиотерапевтического кабинета на 6 кабин, оборудование массажного кабинета);

● оборудование спортивного и тренажерного зала;

● оборудование для проката горных лыж.

5. Эксплуатация СКК:

● продажа путевок должна быть организована в Москве;

● дополнительным плюсом будет привлечение корпоративных клиентов, например, если организовать корпоративный отдых и лечение;

● у местной команды устойчивые позитивные контакты с местной ИФНС и властями.

Состав СКК на 100 мест: два четырехэтажных корпуса общей площадью 3000 кв. м.

Первые этажи имеют служебное назначение, в которых размещаются обеденные залы на 120 посадочных мест, кабинеты врачей медсестер, лечебные кабинеты. В цоколе одного из корпусов размещаются сауна, ванное отделение, тренажерный зал. Корпуса соединяются крытым переходом. На территории также имеются:

● стоянка на 30 автомашин;

● 2 бокса;

● помещение проходной;

● котельная;

● открытая танцплощадка.

Команда проекта:

● для реализации проекта есть местные партнеры;

● вероятность того, что команда справится с оперативным управлением, высокая;

● в целом данная команда – видимо, лучший вариант местных партнеров, без которых реализовать проект будет маловероятно;

● досье на партнеров, копии документов об образовании, паспортов прилагаются (письменно).

Роль местных партнеров в проекте:

● знание местной специфики, устойчивые контакты с местными властями;

● необходимость оперативного управления СКК и персоналом;

● необходимость строительства СКК местными силами;

● экономия при приобретении участка.

Состав необходимого персонала ССК приведен в табл. 25.

Таблица 25 Персонал ССК.

Набор персонала происходит из региона (в поселке и ближайших населенных пунктах недостаточно трудоспособных кадров). Работа персонала происходит вахтовым способом по одной неделе.

Для управления ССК характерно следующее разделение полномочий:

● ключевые решения принимаются инвестором;

● оперативное управление осуществляется местной командой;

● контроль реализации проекта и целевого использования средств обеспечивается присутствием на месте представителя инвестора с правом подписи финансовых документов (финансового директора).

Предлагаемая юридическая схема проекта:

● земельный участок оформляется на физическое лицо – представителя инвестора;

● для реализации проекта создается ЗАО (владелец ССК) с участием инвестора и инициатора;

● инвестор в качестве вклада вносит минимальное финансирование и гарантирует кредитование проекта;

● проект кредитуется под залог участка и ССК после завершения строительства, а также некоторых активов инициаторов проекта.

Обеспечение и гарантии:

● в связи с тем что в строительстве используются материалы местного происхождения, а стоимость земли растет, стоимость строящегося СКК со временем становится больше суммы взятого кредита;

● местные партнеры готовы предложить в залог некоторое имеющееся у них имущество (его стоимость лишь частично покроет сумму кредита).

8.2.2. Расчеты по проекту.

Рассматриваются два варианта финансирования проекта[12].

1. За счет кредитных средств.

2. За счет собственных средств.

Для оценки проекта при финансировании за счет кредитных средств следует рассмотреть графики поступлений и платежей в разных вариантах. Основной смысл – показать эффективность проекта, притом что необходимые для финансирования кредитные средства возвращаются вовремя с учетом процентов.

Для этого выполнено 8 вариантов расчетов для участка площадью 2 гектара. За переменные параметры в рассматриваемых вариантах взяты:

● количество мест (100 или 120);

● объем капитальных затрат (стандартные – 2,6 миллиона рублей для 100 номеров и 2,85 миллиона рублей для 120 номеров);

● средний уровень занятости номерного фонда СКК (70% или 80%);

● выручка от обслуживания 1 клиента в сутки (70 или 77 долларов);

● процентная ставка по кредиту (14% или 20%).

В результате подбора параметров получены оптимистический, пессимистический варианты и несколько наиболее вероятных вариантов проекта. Результаты сравнения вариантов сведены в таблице 26. Полученные в вариантах результаты сравниваются с помощью итоговой таблицы, анализируя которую можно сделать выводы о том, к какому варианту стоит приближать проект.

Таблица 26 Сравнительный анализ вариантов с кредитом.

В качестве примера варианта приводится план поступлений и платежей по базовому пессимистическому варианту (100 мест, стандартные капитальные затраты, 70 долларов в сутки с клиента, 20% ставка по кредиту) – таблица 27. Кредит возвращается за четыре года и три квартала. Далее собственник ежеквартально получает по 372 600 рублей.

Таблица 27 План поступлений и платежей (тысяч долларов), базовый пессимистический вариант с кредитом.

При рассмотрении варианта самофинансирования (без использования кредитных средств) рассматриваются прогнозы:

● недисконтированных поступлений и платежей (табл. 28);

Таблица 28 Недисконтированные денежные потоки проекта без кредита (тысяч долларов).

● дисконтированных поступлений и платежей (табл. 29).

Таблица 29 Дисконтированные денежные потоки проекта без кредита (тысяч долларов).

Затем анализируется чистый денежный поток проекта с учетом дисконтирования и без его учета. Основной смысл – понять влияние дисконтирования на эффективность проекта.

В качестве основы для анализа взят базовый пессимистический вариант проекта с параметрами: 100 мест, стандартные капитальные затраты, цена номера – 70 долларов в сутки.

В качестве ставки дисконтирования принята ставка 12% годовых – ожидаемая инвестором в данном конкретном случае норма доходности капитала.

При дисконтировании проекта срок окупаемости проекта сдвинулся на три квартала вправо. Положительный эффект проекта для инвестора наблюдается начиная со II квартала пятого года.