Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии.
1.8. Предоставление объекта аренды арендатору.
Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача сданного в аренду имущества арендатору.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Таким образом, существенным условием договора аренды является условие о предмете договора. Объект аренды должен быть подробно описан в договоре. Эти сведения должны дать возможность точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Соблюдение требования о необходимости четкой характеристики предмета договора имеет существенное практическое значение как для арендатора, так и для арендодателя. При отсутствии в договоре аренды условия о предмете договора он не может считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
К примеру, в договоре аренды транспортного средства без экипажа должны быть указаны следующие сведения о предмете аренды:
• Наименование и марка транспортного средства;
• Регистрационные данные;
• Номер свидетельства о регистрации транспортного средства;
• Индивидуальные признаки данного транспортного средства (заводские номера двигателя и кузова, цвет кузова);
• Необходимые технические характеристики (пробег, состояние кузова, объем двигателя и т. п.).[8].
В договоре аренды нежилого помещения должны быть указаны:
• Местонахождение помещения (точный адрес здания, в котором оно находится);
• Поэтажный план здания с указанием расположения внутри его сдаваемого в аренду помещения;
• Номера комнат и площадь арендуемого помещения;
• Техническое состояние помещения, обеспеченность тепло– и водоснабжением, охраной.
Все необходимые сведения о предмете аренды могут содержаться как непосредственно в договоре, так и в отдельном документе, который составляется при передаче имущества арендатору и является неотъемлемой частью договора, например, в акте приема-передачи. При передаче объекта аренды арендатору необходимо не только дать подробное описание имущества, но и четко отразить в договоре (акте приемки-передачи) его техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков). Применительно к аренде зданий и сооружений ГК РФ предусматривает обязательное составление передаточного акта, подписываемого сторонами (ст. 655 ГК РФ). Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после фактической передачи имущества и подписания сторонами соответствующего документа.
Уклонение одной из сторон от подписания акта приемки-передачи здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества. По общему правилу ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.
Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий (п. 1 ст. 612 ГК).
1. Потребовать от арендодателя по своему выбору:
• Безвозмездного устранения недостатков имущества;
• Соразмерного уменьшения арендной платы;
• Возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• Досрочного расторжения договора.
2. Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно если:
• Недостатки им были оговорены при заключении договора аренды;
• Недостатки были заранее известны арендатору;
• Недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В перечисленных выше случаях риск обнаружения недостатков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится на арендатора.
Например. В акте приемки-передачи арендуемого здания четко указано, что его фасад требует проведения капитального ремонта. Впоследствии ссылка арендатора на ненадлежащее состояние фасада здания в претензии об уменьшении размера арендной платы не может быть принята арендодателем, поскольку вышеуказанные недостатки были оговорены сторонами при заключении договора.
Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.
Несоблюдение данного правила дает арендатору право (ст. 611 ГК РФ) по своему выбору:
• Истребовать от арендодателя имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
• Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Одновременно с передачей имущества арендодатель должен представить арендатору полный объем документов, относящихся к арендуемому объекту.
В данном случае имеются в виду документы, без которых невозможно полноценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля – свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования – инструкция по эксплуатации (пользованию) оборудования.
Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуемому имуществу.
Если арендодатель не передал все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исключает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п. 2 ст. 611 ГК РФ):
• Предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;
• Расторжения договора и возмещения убытков.