ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКИ. Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики.

Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики.

ГЛАВА 3. МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКИ.

Процесс управления государственной собственностью (ГС) и одной из ее составляющих — федеральной собственностью (ФС) — должен быть эффективным, то есть, должен осуществляться таким образом, чтобы затраты на ее содержание и управление не превышали доходов, полученных от процесса управления. Для этого в процессе управления необходимо применять некий набор методов и приемов управления, которые в совокупности составляют единую методологию управления федеральной собственностью в переходной экономике.

Теоретический (качественный) анализ объекта управления, базирующийся на социально-экономической основе, всегда предшествует его детальному изучению и является необходимым условием правильной организации процесса управления и безошибочного толкования его финансовых результатов. Необходимым условием успешного управления федеральной собственностью является понимание сущности объекта управления или технологического процесса, знание причин развития и особенностей конкретной обстановки.

На наш взгляд, для описания и раскрытия сущности процесса управления федеральной собственностью в условиях переходной экономики необходимо провести структурирование методов и приемов управления и ввести некоторые понятия и определения, по существу оказывающие влияние на разработку и принятие управленческих решений при осуществлении управления объектами ГС.

В этой связи, на наш взгляд, целесообразно провести классификацию:

1) федеральной собственности, как совокупности различных объектов управления;

2) методов управления федеральной собственностью.

Кроме этого, на основании проведенной классификации необходимо сформулировать критерии эффективности управления ГС в условиях переходной экономики.

3.1. СУЩНОСТЬ, КРИТЕРИИ ЭФФЕКТИВНОСТИ И МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ.

Содержание процесса управления федеральной собственностью.

Формирование реальных схем управления федеральной собственностью следует осуществлять исходя из принципов эффективного менеджмента, используя базовые положения гражданского и хозяйственного законодательства. Практическая реализация этих задач одновременно может служить своеобразной проверкой создаваемых механизмов управления, которые осуществляются в рамках единого замкнутого процесса управления (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Процесс управления федеральной собственностью.

Одна из главных особенностей управления федеральной собственностью заключается в том, что эта собственность отличается абсолютным масштабом обобществления, затрудняющим реализацию оперативных управляющих воздействий собственника на объекты собственности. Поэтому при управлении федеральной собственностью наиболее типичным является передача отдельных объектов конкретным юридическим или физическим лицам, что позволяет локализовать управляющие воздействия на них.

Таблица 3.1. Этапы реализации процесса управления федеральной собственностью.

№

Этап (цель).

Результат (документ).

Инвентаризация (получение и обобщение данных существовании объекта ГС и внесение его в опись).

Опись ГС.

Учет (проверка юридической чистоты объекта, его классификация в соответствии с утвержденными признаками и внесение в реестр ГС).

Реестр ГС.

Оценка (проведение мероприятий по установлению рыночной цены для различных вариантов использования: сдача в аренду, передача в доверительное управление, продажа (приватизация), реструктуризация и т. д.).

Кадастр ГС.

Анализ возможностей использования (выработка и экономическая оценка вариантов использования объекта ГС).

Проекты Указов Президента РФ, постановлений (распоряжений) Правительства РФ.

Планирование использования (разработка последовательности мероприятий для реализации наилучшего варианта по этапу 4).

Проекты Указов Президента РФ, постановлений (распоряжений) Правительства РФ.

Организация и подготовка мероприятий (маркетинг, кадровые решения, инфраструктурные преобразования для реализации этапа 8).

Указы Президента РФ, постановления (распоряжения) Правительства РФ.

Мотивация исполнителей (утверждение порядка поощрения федеральных участников этапа 8).

Указы Президента РФ, постановления (распоряжения) Правительства РФ.

Проведение мероприятий (реализация последовательности этапов 4–7).

Указы Президента РФ, постановления (распоряжения) Правительства РФ.

Контроль проведения мероприятий (сбор, обобщение и анализ результатов выполнения этапа 8).

Постановления (распоряжения) Правительства РФ, распоряжения МГИ РФ, заключения Счетной палаты Федерального Собрания РФ.

10.

Регулирование процесса управления на любом этапе (в соответствии с результатами этапа 9: корректировка исходных данных расчетов, кадровых решений, плановых заданий, последовательности проведения мероприятий и т. д.).

Указы Президента РФ, постановления (распоряжения) Правительства РФ, распоряжения МГИ РФ.

В результате такого закрепления происходит изменение правового статуса отдельных объектов собственности, что влияет на выбор способов управляющих воздействий на объекты со стороны собственника. В рамках описанного цикла, структура системы управления ГС определяется этапами и их целями (табл. 3.1).

Цели, задачи и критерии эффективности управления федеральной собственностью.

Функция управления федеральной собственностью имеет несколько аспектов. С одной стороны, государство является единственным субъектом публичной власти, устанавливающим нормы хозяйственного законодательства. Эта часть функции управления экономикой определяется как нормативная.

С другой стороны, государство является одним из субъектов рынка, объекты собственности которого функционируют в коммерческом секторе экономики, подчиняясь нормам и правилам, созданным в результате нормативного управления. Эта часть управленческих функций государства определяется как продукционная.

Реализация нормативной функции управления достигается формированием институциональных объектов, к числу которых относятся органы федерального управления (в т. ч. функциональные министерства), организации и некоммерческие фонды. Функционирование этой части федеральной собственности обеспечивает решение различных задач, к числу которых можно отнести поддержание обороноспособности, развитие науки и культуры, здравоохранения и образования, содержание законодательной, судебной и исполнительной власти и т. д.

Одна из главных задач управления госсобственностью — обеспечить формирование предпосылок научно-технического прогресса в виде комплекса общеприменимых технологий, которые после их коммерческой адаптации могут создать стратегические конкурентные преимущества отечественным фирмам.

Продукционное управление объектами госсобственности должно быть направлено на их структурное развитие (в т. ч. через взаимодействие с негосударственными субъектами рынка) для повышения инновационной активности и повышения конкурентного потенциала путем формирования соответствующих конкурентных структур.

Это обстоятельство сегодня является одним из наиболее значимых для повышения инвестиционной привлекательности таких фирм. Необходимый толчок в системе интересов конкурентных структур к поиску и формированию инновационных, факторов дает система государственных интересов, вводя соответствующие ограничения природопользования.

С учетом этого вывода может быть сделана конкретизация задач управления федеральной собственностью. Содержательно эти задачи должны быть направлены на достижение стратегических и тактических целей развития национального хозяйства.

В качестве стратегических целей могут выступать:

* рост национального богатства;

* повышение благосостояния населения;

* увеличение занятости;

* снижение темпов инфляции;

* оптимизация платежного баланса.

Тактика достижения этих целей заключается в использовании следующих механизмов:

* регулирование соотношения спроса и предложения;

* сглаживание производства и занятости;

* регулирование уровня ставки рефинансирования;

* регулирование денежного обращения;

* снижение дефицита федерального бюджета.

Выбор наиболее важных задач экономического развития при этом определяется особенностями текущего состояния экономики на современном этапе. Денежные доходы государства как владельца в виде части прибыли и платежей в бюджет входят в доходную часть федерального бюджета; другая часть дохода, выраженная в форме приращения ценности имущества, соответствует росту ценности федерального имущества без инвестиций из федерального бюджета.

В общем случае доход государства от деятельности предприятия определяется выражением:

, (3.1).

Где.

I — доход государства;

P — чистая прибыль предприятия;

T — налоговые и иные платежи в бюджет;

D — доля государства в имуществе предприятия (0 (d (1; для частных предприятий d (0, для государственных (унитарных) предприятий d (1).

Прибыль разлагается на выплаты собственникам (в случае акционерного предприятия — дивиденды) D и приращение его имущества? A, так что:

(3.2).

При этом поступления в бюджет (B) определяются равенством:

, (3.3).

А составляющая d*?A соответствует приращению федерального имущества.

Плата за использование природных ресурсов включает:

* возмещение общественных затрат (включая неявные) по вовлечению ресурсов в хозяйственный оборот и их воспроизводству;

* экономическую ренту, определяемую редкостью ресурса и спросом на него.

В связи с вышесказанным, рассмотрим критерии эффективности управления ГС.

Критерии эффективности управления федеральной собственностью.

Для оценки эффективности управления ГС можно использовать две Концепции:

1. Концепция управления финансовыми потоками (cash flow), основанная на росте прибыли от управления.

2. Концепция портфеля собственности, основанная на совокупном росте стоимости ГС, входящей в данный портфель.

Рассмотрим кратко эти концепции.

Первая концепция основана на построении модели финансовых потоков, в которой прибыль государства от управления ГС равна:

Где.

Дгс — доходы от управления госсобственностью,

Згс — затраты на управление госсобственностью.

Доходы включают следующие составляющие:

* доходы от продажи (приватизации) ГС;

* доходы от управления госпакетами акций (дивиденды);

* доходы от управления казенными предприятиями и др.

Затраты на управление ГС делятся на постоянные и переменные:

Постоянные затраты, не зависящие от совокупной стоимости ГС:

* затраты на содержание госаппарата (Министерство государственного имущества, Территориальные комитеты управления государственным имуществом, и т. д.);

* затраты на содержание казенных предприятий, и т. д.

Переменные затраты:

* затраты на проведение тендеров;

* текущие операционные затраты для осуществления уставной основной деятельности государственных унитарных предприятий;

* текущие операционные затраты предприятий с госдолей, пропорциональные этой доле и т. д.

Затратный показатель эффективности управления государственной собственностью может быть представлен в виде:

Где.

K — коэффициент, учитывающий налогообложение объектов ГС (например, государственные унитарные предприятия платят налоги от своей хозяйственной деятельности).

Ресурсный показатель эффективности управления определяется выражением:

Где.

Сгс — совокупная стоимость объектов ГС.

Основным условием повышения эффективности управления ГС является оптимизация показателей Эз (Эр), то есть максимизация доходов при заданных расходах или минимизация расходов при заданных доходах.

Вторая концепция основана на рассмотрении интегральной совокупности элементов ГС как портфеля собственности (совокупности портфелей собственности — ПС).

Главным принципом этой концепции является повышение совокупной стоимости ПС, состоящей из суммы рыночных стоимостей ее элементов.

Следовательно, текущая рыночная эффективность ПС:

Где.

СгсТП — стоимость ГС текущая портфельная;

СгсНП — стоимость ГС начальная портфельная.

В данном критерии дивиденды по госпакетам обычно не учитываются, так как они опосредовано влияют на рыночную (текущую) стоимость элементов ПС.

Основным условием повышения эффективности управления ГС является максимизация показателя Этп.

На практике очень часто используют интегральный показатель эффективности управления ГС:

Эгс = а1 * Эз (Эр) + а2 * Этп,

При этом вместо взвешенной суммы критериев можно использовать их произведение.

Выделение федеральной собственности и ее структуризация.

По действующей Конституции в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Вместе с тем, проводимые в отношении собственности преобразования не снимают с федеральных органов задач по ее управлению.

Во-первых, часть объектов собственности осталась закрепленной за государством, формирует понятие федеральной собственности и нуждается в управляющих воздействиях, направленных на достижение общегосударственных целей.

Во-вторых, государство обладает достаточными властными полномочиями для решения вопросов об изменении форм собственности на конкретные объекты. Главным направлением здесь является проведение второго этапа приватизации, в ходе которого часть федеральной собственности преобразуется в частную на возмездной основе. В отдельных случаях возможен и обратный процесс, который по своей сути представляет собой национализацию.

В-третьих, по отношению к объектам любой формы собственности на государство возлагается целый ряд обязанностей: регистрация прав собственности, защита прав собственности, юридическое обеспечение взаимоотношений между разными собственниками и т. п.

В-четвертых, эффект отдачи собственности существенным образом зависит от состояния экономической среды, в которой она функционирует. Таким образом. государство имеет возможность косвенно участвовать в управлении всеми формами собственности через создание рыночных механизмов, через финансовое, валютное, кредитное, таможенное регулирование, через проведении соответствующей фискальной политики, через контроль над монополиями.

Постановка локальной проблемы выбора методов управления федеральной собственностью требует ее структуризации с целью выделения однотипных групп объектов, для которых целесообразно использовать одинаковые управляющие воздействия. При формировании перечня объектов, которые должны быть включены в состав федеральной собственности, прежде всего их, по нашему мнению, следует разделить на три группы по степени значимости и функциональному назначению.

1 группа. Объекты предназначенные для выполнения общегосударственных задач. К их числу следует отнести объекты прямо связанные с:

* обеспечением обороны и безопасности;

* защитой государственных границ, территориального моря и воздушного пространства;

* проведением внешней политики и поддержанием международных отношений;

* управлением государственными экономическими службами, включая Центральный банк Российской Федерации;

* функционированием органов государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной);

* проведением фундаментальных научных исследований;

* контролем за природопользованием и охраной окружающей среды;

* охраной памятников истории и культуры;

* хранением государственных запасов и резервов;

* эксплуатацией и обслуживанием крупных транспортных магистралей.

В эту же группу должна быть включена большая часть природных ресурсов: недра, лесной фонд, водные ресурсы, воздушное пространство.

На данную группу должно распространяться исключительное право федеральной собственности, позволяющее прямо и оперативно применять все возможные методы управления, формулируемые исходя из меняющейся политической ситуации и оптимизируемые по критериям эффективности.

2 группа. Объекты, обеспечивающие поддержание и развитие экономического потенциала страны. В их состав могут быть включены предприятия:

* электроэнергетики;

* по добыче и переработке нефти и газа;

* по добыче и переработке драгоценных металлов и камней, радиоактивных и редкоземельных элементов;

* авиакосмической техники;

* атомного машиностроения;

* по разработке и производству систем вооружения и боеприпасов;

* трубопроводного транспорта и другие.

Перечень объектов этой группы с течением времени может меняться. По мере развития рыночного хозяйства и улучшения общей экономической ситуации в стране число таких объектов в составе федеральной собственности может сокращаться за счет их перехода в негосударственные формы, причем передача должна осуществляться только на основании критериев эффективности.

Для объектов 2 группы наряду с федеральной допустимо существование совместной собственности. Однако в условиях переходной экономики государство должно обладать большим объемом функций по управлению подобными объектами, например, через закрепление за собой контрольных пакетов акций или специального права, предоставляемого (Золотой акцией(.

3 группа. Объекты, через которые государство берет на себя функции проведения централизованной социально экономической политики и социальной защиты населения. В их числе могут быть:

* учреждения и организации здравоохранения;

* высшие и средние специальные учебные заведения;

* общеобразовательные школы;

* учреждения культуры и искусства;

* федеральные органы социального страхования и социального обеспечения;

* учреждения социальной защиты (дома престарелых, реабилитационные центры для инвалидов и др.).

На большинство объектов этой группы должно распространяться полное право федеральной собственности. Вместе с тем, цели и методы управления имуществом таких объектов должны учитывать некоммерческий характер их деятельности и ориентироваться на рационализацию расходования федеральных средств, направляемых на соответствующие цели. В рамках рассмотренных групп, на наш взгляд, нужно провести более детальную классификацию объектов федеральной собственности.

Классификация федеральной собственности.

Федеральная собственность может быть классифицирована по видам, рассмотренным ниже:

1. По видам федеральной собственности:

* недвижимая собственность (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, здания и сооружения), а также подлежащие федеральной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и другое имущество;

* движимая ФС — имущество, не относящееся к недвижимому, включая деньги и ценные бумаги;

* информация;

* результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность);

* другая собственность.

2. По отраслевому признаку:

* объекты ФС, включенные в состав конкретной отрасли экономики и имеющие специфические отраслевые особенности, например ТЭК, транспорт, связь, АПК и др. (в каждой крупной отрасли имеются подотрасли, в которые включаются объекты ФС со своими особенностями);

* памятники культуры.

3. По степени ликвидности:

* низколиквидные (неликвидные) объекты ГС, например, госпакеты акций, у которых рост индекса курсовой стоимости меньше (существенно меньше) либо равен индексу инфляции;

* стабильные, среднерисковые объекты ГС, например, госпакеты акций, у которых рост индекса курсовой стоимости меньше либо равен 1,5 индекса инфляции;

* высоколиквидные объекты ГС, например, госпакеты акций, у которых рост индекса курсовой стоимости больше 1,5 индекса инфляции;

* акции голубых фишек (blue chips) — акции компаний, ликвидность которых на рынке является наивысшей.

4. По величине госдоли (госпакета акций):

* 100 % у государства — АО или государственные унитарные предприятия;

* 75 % + 1 акция — у государства квалифицированное большинство акций;

* 50 % + 1 акция — у государства контрольный пакет акций;

* 25 % + 1 акция — у государства блокирующий пакет;

* "Золотая акция" — специальное право государства на блокирование решений общего собрания акционеров.

5. По степени закрепления госдоли (госпакета акций):

* казенные предприятия;

* предприятия с закрепленным у государства пакетом акций (не подлежат продаже);

* предприятия с частично закрепленным госпакетом акций (продажа по постановлению Правительства РФ);

* предприятия с незакрепленным госпакетом акций (продажа в обычном порядке);

6. По степени индустриализации:

* объекты промышленности;

* объекты АПК;

* памятники культуры;

7. По степени участия на рынке производимой продукции:

* монополии (более 35 % продукции);

* не монополии и др.

Классификация методов управления ГС.

Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть разделены на:

* административные;

* экономические;

* законодательные и нормативные правовые;

* организационные.

При этом, указанные методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами управления:

* федеральный;

* уровень субъектов Федерации или отраслей народного хозяйства;

* муниципальный или отдельных предприятий и объединений.

В целом приведенная классификация видов госсобственности и методов управления ее объектами позволяет перейти к изложению конкретных методик управления определенными типами собственности, основными из которых, по нашему мнению, являются:

* государственные унитарные предприятия;

* пакеты акций, находящиеся в собственности государства;

* федеральное недвижимое имущество.

Процесс управления всеми этими видами ФС, на наш взгляд, будет строиться в рамках общего цикла управления, однако в соответствии со спецификой объектов управления данный цикл может трансформироваться для повышения эффективности функционирования того или иного объекта федеральной собственности.

3.2. МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМИ УНИТАРНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ.

Сущность управления государственным унитарным предприятием состоит в реализации цикла управления для достижения максимальной эффективности его функционирования.

По нашему мнению, наиболее приемлемым для государственного унитарного предприятия является расширенный цикл управления, содержащий семь этапов (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Цикл управления государственным унитарным предприятием.

Для осуществления представленного на рис. 3.2 цикла управления, орган уполномоченный орган государственного управления должен определить и согласовать с подчиненным предприятием перечень, структуру и объем информации о функционировании.

Перечень должен содержать достаточное количество информации для получения полной и достоверной картины о ситуации на предприятии, и в то же время быть кратким.

Одним из рычагов воздействия на руководителя подчиненного предприятия может быть процедура перераспределения прибыли от предприятия в пользу государства. Другим рычагом может быть делегирование конкретных полномочий от предприятия к уполномоченному органу, оговоренное в Уставе государственного унитарного предприятия.

Управление государственным унитарным предприятием со стороны органа федеральной власти может быть построено по следующему принципу. Орган федеральной власти определяет стратегию развития предприятия, а руководители предприятия порядок деятельности своих предприятий в соответствии с интересами государства. Поскольку каждое предприятие имеет определенные цели функционирования, процесс управления должен вестись в соответствии с этими целями. Этапы управления по целям представлены на рис. 3.3.

Рис. 3.3. Этапы процесса управления по целям.

Эффективность деятельности государственного унитарного предприятия.

Для того, чтобы управлять эффективностью, необходимо четко определить, что такое эффективность именно государственного унитарного предприятия, а также уметь измерять значение эффективности функционирования. Для измерения эффективности функционирования можно применять ресурсный показатель — общую рентабельность предприятия — рассчитываемый по формуле:

Где.

Э — эффективность функционирования предприятия;

П — чистая прибыль предприятия;

ВА — валовые активы предприятия.

Сравнивая полученное расчетное значение с плановым, можно сделать вывод о том, насколько предприятие отклонилось от плановых показателей в ту или иную сторону.

Анализ возможностей государственного унитарного предприятия.

Анализ возможностей — это комплексное исследование, которое проводится с целью определения основных аспектов его функционирования. Результаты анализа позволяют судить о текущем состоянии предприятия, отсечь начальные точки для определения эффективности. На первом этапе проводится анализ продукции предприятия.

Если производство продукции неэффективно, то исследуется структура спроса на виды продукции, производство которых можно наладить на имеющемся оборудовании без принципиального изменения технологии, анализируется эффективность производства такой продукции. В случае если такое производство неэффективно, изучается структура спроса на продукцию смежных отраслей. И так далее — с помощью метода последовательных приближений. Основной критерий отбора вида продукции и организации его производства — эффективность функционирования государственного унитарного предприятия.

Анализ внутренней структуры.

Анализ внутренней структуры предприятия проводится для выявления тех внутренних резервов, которые оно может использовать для повышения эффективности функционирования и обеспечения выпуска требуемого количества товарной продукции.

Для начала необходимо оценить потенциал предприятия по нескольким разделам. Для оценки потенциала могут применяться различные экономические расчеты. Например, для сравнения качества управления на различных предприятиях можно соотнести сумму чистой прибыли предприятия за конкретный период и сумму, выплачиваемую руководству этого предприятия в качестве вознаграждения за труд (заработная плата, премии и т. д.) за тот же самый период. В целом, подбор информации следует проводить по сопоставимым показателям, используя различные приемы и методы. Информация для укрупненного анализа возможностей предприятия может содержать данные о:

* местонахождении предприятия;

* степени известности;

* производственном потенциале;

* технологическом оборудовании;

* длительности изготовления вида продукции;

* качестве продукции;

* персонале;

* уровне расходов.

Анализ внутренней структуры производится на основе перечисленной информации путем сопоставления значений соответствующих показателей конкретного предприятия со среднеотраслевыми показателями. Для изучения каждой из выше перечисленных составляющих внутренней структуры предприятия используется ряд показателей, расчет которых производится в стоимостном выражении.

Для оценки местоположения предприятия используется показатель местонахождения (Пм). Его значение позволяет анализировать транспортные расходы предприятия и более грамотно планировать процесс функционирования.

Где.

Цi — цена доставки от предприятия до i-того транспортного узла;

N — количество транспортных узлов, на которые может быть доставлена продукция предприятия для последующей отправки потребителям.

Показатель степени известности (СИ) позволяет в цифровом выражении оценить эффективность маркетинговой политики предприятия, а также долю занимаемого предприятием рынка выпускаемой продукции. Если значение показателя СИ равно 1, изучаемое предприятие является монополистом по данному виду продукции. Степень известности измеряется по формуле:

Где.

КП — количество предприятий, сотрудничающих с изучаемым предприятием;

КО — количество предприятий — потребителей вида продукции, производимого изучаемым предприятием.

Качество и количество производственного потенциала и технологического оборудования можно измерять с помощью показателя степени износа нематериальных активов и оборудования соответственно, а также с помощью коэффициента выбытия и коэффициента обновления соответствующих компонентов необоротных активов.

Длительность изготовления вида продукции определяется по технологическим нормам изготовления единицы продукции, затем длительность изготовления единицы умножается на количество единиц в отгрузочной норме (вагон, контейнер и т. д.).

Качество продукции определяется коэффициентом возврата (Квозврат) и вычисляется как соотношение затрат на ремонт или замену продукции, возвращенной потребителями, как некачественную, и общей суммы выручки от реализации этой продукции (ВР).

Где.

ЗР — затраты на ремонт некачественной продукции;

ЗЗ — затраты на замену некачественной продукции.

Персонал можно оценить по средней производительности производственного персонала, а также по средней выручке на одного работника.

Уровень расходов определяется по данным финансовой отчетности.

После анализа внутренней структуры предприятия следует так называемый анализ внешнего окружения, который включает изучение поставщиков и потребителей.

Анализ внешнего окружения.

В процессе анализа внешнего окружения готовится информация по всем аспектам, связанным с предприятиями поставщиками сырья и потребителями продукции. Изучение поставщиков сырья проводится с целью выявления наиболее выгодных по критерию "цена на складе предприятия". Это связано с отличием отпускных цен у различных производителей. Но выбирать сырье только по отпускной цене ошибочно, поскольку она существенно увеличивается за счет стоимости транспортировки от склада поставщика до склада предприятия. Таким образом, повысить эффективность производства можно за счет формирования четкой снабженческой политики.

С другой стороны, изучается спрос на продукцию, производимую на предприятии. Поскольку на предприятии может производиться несколько видов продукции, основная задача — разделить продукцию на потребляемую оптовыми и розничными покупателями.

Это связано, во-первых, с различиями в стратегии маркетинга, зависящей от типа потребителя. Но и оптовых и розничных потребителей можно в целом сгруппировать на несколько групп (рис. 3.4).

При проведении анализа внешнего окружения также изучаются поставщики сырья, поставщики энергоресурсов, другие контрагенты, а также те аспекты деятельности предприятия, которые в основном зависят от внешних по отношению к нему воздействий.

Результаты трех составляющих анализа возможностей используются на следующих этапах цикла управления. В частности, результаты оценки потенциала предприятия применяются на этапе планирования, информация о доле рынка используется при постановке задачи на производство того или иного вида продукции.

Рис. 3.4. Структура потребителей вида продукции, производимого государственным унитарным предприятием (ГУП).

Таким образом, анализ возможностей — это начальный этап цикла управления, в соответствии с результатами которого строится дальнейшая деятельность предприятия.

Планирование эффективности.

Эффективность производственного проекта характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к предприятию-производителю, к которым относятся:

* чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект;

* индекс доходности (ИД);

* внутренняя норма доходности (ВНД);

* срок окупаемости;

* другие показатели, отражающие интересы участников или специфику проекта.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами.

Если в течение расчетного периода не происходит инфляционного изменения цен или расчет производится в базовых ценах, то величина ЧДД для постоянной нормы дисконта вычисляется по формуле:

ЧДД, (3.4).

Где.

Rt — результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Зt — затраты, осуществляемые на том же шаге;

Т — горизонт расчета (равный номеру шага расчета, на котором производится ликвидация объекта);

Эt = (Rt — Зt) — эффект, достигаемый на t-ом шаге.

Если ЧДД производственной схемы положителен, схема является эффективной (при данной норме дисконта) и может рассматриваться вопрос о ее принятии для реализации. Чем больше ЧДД, тем эффективнее схема. При отрицательном ЧДД руководство ФПГ рискует потерять свои средства, т. е. проект неэффективен.

Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений (К):

ИД =. (3.5).

Индекс доходности тесно связан с ЧДД. Он строится из тех же элементов и его значение связано со значением ЧДД: если ЧДД положителен, то ИД 1 и наоборот. Если ИД 1, производственная схема эффективна, если ИД 1 неэффективна.

Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет собой ту норму дисконта (ЕВН), при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

Иными словами ЕВН (ВНД) является решением уравнения:

(3.6).

Если расчет ЧДД производственной схемы дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД схемы определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой руководством нормой дохода на вкладываемый капитал.

В случае, когда ВНД равна или больше требуемой нормы дохода на капитал, инвестиции в данную производственную схему оправданы, и может рассматриваться вопрос о ее организации. В противном случае инвестиции в данную производственную схему нецелесообразны.

Если сравнение альтернативных (взаимоисключающих) вариантов производственной схемы по ЧДД и ВНД приводят к противоположным результатам, предпочтение следует отдавать ЧДД.

Срок окупаемости — минимальный временной интервал (от начала осуществления цикла производства), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами — это период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с осуществлением производственного процесса, покрываются суммарными результатами его осуществления.

Результаты и затраты, связанные с осуществлением производственного процесса, можно вычислять с дисконтированием или без него. Соответственно получится два различных срока окупаемости, но рекомендуется определять с использованием дисконтирования.

На практике эффективность производства государственного унитарного предприятия анализируется в следующем порядке:

1. Сравнивается среднесрочная рентабельность схем со средней ставкой банковского процента за этот период.

2. Схемы сравниваются с точки зрения страхования от инфляционных потерь.

3. Сравниваются периоды окупаемости инвестиций.

4. Сравниваются размеры требуемых инвестиций.

5. Рассматривается стабильность поступлений в ходе функционирования технологической цепочки.

6. Сравнивается рентабельность инвестиций в целом за весь срок производства определенного вида продукции.

7. Сравнивается рентабельность инвестиций в целом с учетом дисконтирования.

Диспетчирование деятельности государственного унитарного предприятия.

Для повышения эффективности необходимо четко определить приоритеты управления, то есть разделить решаемые задачи на первоочередные и второстепенные. Следовательно, в процессе управления возникает структура решаемых задач (рис. 3.5), с помощью которой управляющая команда может своевременно и полно проводить весь цикл управляющих мероприятий.

Рис. 3.5. Структура решаемых задач.

Исполнение первоочередных задач возлагается на службу диспетчеров, в компетенцию которых входит регулирование товарных и финансовых потоков по объемам и времени. Основанием для регулирования служит организационный план производства, в котором рассчитаны контрольные объемы и даты проведения операций между предприятиями.

Рис. 3.6. Процесс диспетчирования деятельности предприятия.

Процесс диспетчирования (рис. 3.6) представляет собой двухполюсную систему с обратной связью. Обратная связь необходима для получения полной и своевременной информации в обоих направлениях. Таким образом, процесс диспетчирования сопровождает весь цикл управления эффективностью и его этапы повторяются многократно в ходе функционирования государственного унитарного предприятия.

Контроль за деятельностью государственного унитарного предприятия.

Контроль деятельности государственного унитарного предприятия — это неотъемлемый этап процесса управления, который состоит из нескольких последовательных шагов (рис. 3.7), включающих анализ финансовой отчетности и факторный анализ предприятия.

Рис. 3.7. Схема контроля деятельности государственного унитарного предприятия.

Как показывают проведенные исследования, в результате осуществления цикла управления эффективностью государственного унитарного предприятия можно существенно повысить прозрачность его деятельности, и, как следствие, увеличить собираемость налогов, отчисления от прибыли и снизить социальную напряженность на самом предприятии.

3.3. МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ДОЛЯМИ В УСТАВНЫХ КАПИТАЛАХ И ПАКЕТАМИ АКЦИЙ.

Критерий эффективности использования федеральных пакетов акций.

Как и любое федеральное имущество пакеты акций представляют собой инструмент пополнения доходной части бюджета. В этой связи необходимо определить и сформулировать механизм оценки эффективности федеральных пакетов акций, а также определить цикл управления их эффективностью.

Для расчета основных показателей, без которых оценить эффективность использования каждого конкретного пакета акций не представляется возможным, в качестве базового момента приведения разновременных платежей, как правило, берется начальная дата формирования инвестиционного портфеля (это может быть дата начала приватизации или другая).

Для оценки эффективности использования федеральных пакетов акций используются следующие показатели: доходность к погашению, дивидендная ставка, ликвидность, динамика курсовой стоимости.

Доходность к погашению.

Расчет доходности к погашению состоит в исчислении суммы дохода, приходящегося на рубль вложенных средств. Это позволяет оценить эффективность инвестиций и сравнить различные бумаги между собой.

Доходность к погашению рассчитывается как отношение дохода выплачиваемого по ценной бумаге к стоимости ее приобретения:

, (3.7).

Где.

R — доходность к погашению;

Pr — price of return — цена погашения ценной бумаги;

Pb — price of buying — цена приобретения ценной бумаги.

Если необходимо рассчитать текущую доходность то в формуле (3.7) цена погашения заменяется текущей рыночной стоимостью ценной бумаги. Таким образом, в любой момент времени можно измерить текущую стоимость и доходность инвестиционного портфеля.

Дивидендная ставка.

Дивидендная ставка используется для оценки привлекательности акций корпораций на финансовом рынке, обычно рассматривается в динамике и позволяет судить об объемах получаемой корпорацией-эмитентом прибыли.

Ликвидность.

Каждая ценная бумага имеет определенную цену в каждый момент времени, то есть текущую стоимость. Эта стоимость зависит от многих параметров, но практически всегда она опосредовано отражает ситуацию в организации эмитенте. В такой ситуации в связи с понятием стоимости и текущей цены бумаг возникло понятие ликвидности. Ликвидность ценной бумаги отражает уровень потерь при реализации ценной бумаги немедленно. Поэтому ликвидность может быть измерена как соотношение цены спроса и цены предложения, причем чем меньше эта разница, тем ликвиднее бумага и наоборот.

В этом случае ликвидность равна.

Где.

ЛЦБ — ликвидность ценной бумаги;

Pd — demand price — текущая цена спроса;

Pof — offer price — текущая цена предложения.

Вполне закономерно, что могут существовать и другие формулы для определения ликвидности, но экономический смысл ликвидности от этого не изменится.

Динамика курсовой стоимости.

Каждая ценная бумага имеет определенную курсовую стоимость на биржевом или внебиржевом рынке. Курсовая стоимость отражает реальную стоимость ценной бумаги, поэтому она может отличаться от номинальной во много раз. Динамика курсовой стоимости показывает как меняются предпочтения участников рынка ценных бумаг по отношению к конкретной бумаге. Если курсовая стоимость колеблется вместе с колебаниями фондовых индексов, то бумага имеет среднюю надежность. Понижательная тенденция в изменении курсовой стоимости является следствием неблагоприятных известий. В случае, если курсовая стоимость бумаги растет, то можно сделать вывод о ее инвестиционной привлекательности.

Существуют различные модели прогноза курсовой стоимости, в соответствии с которыми можно с определенной степенью уверенности прогнозировать ее изменения. Однако как и любой прогноз, результаты прогноза курсовой стоимости могут быть недостоверными, потому что на рынок оказывает влияние большое количество факторов.

Помимо формализованных критериев при принятии решения об эффективности использования пакета акций учитываются различные ограничения и неформальные критерии. Например, в качестве ограничений могут выступать предельный срок использования оборудования, требования по охране окружающей среды, безопасности персонала и др.

Меры по повышению эффективности управления пакетами акций, находящихся в федеральной собственности.

Причины низкой эффективности управления федеральными пакетами акций акционерных обществ и долями в уставных капиталах предприятий носят как объективный, так и субъективный характер:

* слабый контроль за деятельностью представителей государства в акционерных обществах со стороны органа исполнительной власти, от которого назначен тот или иной представитель государства;

* отсутствие материальной заинтересованности федеральных служащих в этой работе, поскольку по сути она является дополнительной служебной нагрузкой (без каких-либо вознаграждений) при исполнении ими, в полном объеме, своих функций по основному месту работы;

* представители государства не несут персональной ответственности за свою деятельность.

Одним из путей решения данной проблемы может быть сокращение количества закрепленных пакетов акций. На наш взгляд, можно выделить три группы акционерных обществ, решения по которым должны носить стратегический характер и приниматься на самом высоком уровне:

* работающие в сферах естественных монополий как общероссийского, так и регионального значения;

* занимающие доминирующее положение на соответствующем товарном рынке и требующие реструктуризации в целях создания конкурентной среды;

* пакеты акций которых используются для создания интегрированных образований при проведении структурной перестройки в оборонной отрасли, на транспорте и в иных отраслях экономики.

Управление закрепленными пакетами акций должно строиться в соответствии со степенью важности акционерного общества для экономики страны. На наш взгляд, дивидендная политика каждого акционерного общества должна быть индивидуальной. То есть решения о выплате дивидендов и их размерах должны тщательно анализироваться представителями государства в акционерных обществах. Эта работа должна вести к повышению платежей по дивидендам, но и не наносить ущерб развитию этих компаний.

Важным аспектом повышения эффективности использования находящихся в федеральной собственности пакетов акций является повышение их курсовой стоимости. Следует признать, что до настоящего времени этим вопросом никто кроме самих акционерных обществ целенаправленно не занимается.

Формирование цикла управления федеральными пакетами акций.

В рамках общего цикла управления федеральной собственностью, а также с учетом специфики данного объекта нами предлагается следующий адаптированный цикл управления пакетами акций, который, по нашему мнению, позволить повысить эффективность их использования (рис. 3.8).

Рис. 3.8. Цикл управления федеральными пакетами акций.

Предлагаемый цикл позволит упорядочить работу по повышению эффективности использования федеральных пакетов и создать систему реализации функций государства по управлению закрепленными пакетами акций.

В качестве вариантов использования каждого конкретного пакета акций, находящегося в федеральной собственности, можно предложить следующие наиболее распространенные:

* приватизация, то есть продажа пакета негосударственному инвестору;

* передача в доверительное управление (траст).

В зависимости от степени ликвидности, оцениваемой на втором этапе цикла по каждому конкретному пакету, могут быть осуществлены следующие мероприятия:

1. Ликвидные незакрепленные и закрепленные федеральные пакеты акций:

* инвентаризация;

* оценка эффективности использования;

* аудит эмитента;

* двухэтапная приватизация:

1 этап — передача менеджменту на конкурсной основе для повышения инвестиционной привлекательности госпакета акций;

2 этап — приватизация добросовестному инвестору.

2. Неликвидные незакрепленные федеральные пакеты акций:

* инвентаризация;

* оценка эффективности использования;

* реструктуризация;

* повышение ликвидности;

* повышение инвестиционной привлекательности;

* приватизация или передача в траст.

3. Закрепленные федеральные пакеты акций:

* инвентаризация;

* оценка эффективности использования;

* раскрепление определенных федеральных пакетов акций;

* повышение ликвидности;

* повышение инвестиционной привлекательности;

* приватизация или передача в траст.

Программа реализации федеральных пакетов акций.

Получение максимально возможной финансовой отдачи от продажи пакетов акций возможно только после проведения комплекса мероприятий, направленных на создание и развитие вторичного рынка акций. Эти действия будут способствовать повышению интереса инвесторов к ценным бумагам приватизируемых предприятий (в том числе и к федеральным пакетам) и, как следствие, росту их ликвидности и значительному увеличению их стоимости на рынке. В этой связи может быть сформирована эмиссионная стратегия акционерного общества на фондовом рынке. Одной из основных задач разработки эмиссионной стратегии является определение целей и задач для решения долгосрочных производственных и финансовых проблем.

Итогом реализации указанных мероприятий может стать концепция развития ликвидного рынка акций акционерного общества с учетом долгосрочных и краткосрочных перспектив, утверждаемая Советом директоров, включающим представителей государства.

При этом повышения эффективности работы федеральных служащих в качестве представителей государства можно добиваться двумя путями. Один путь — через материальное поощрение, размеры которого увязываются с результатами работы компании, в том числе и при проведении мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности акций, второй — персональная ответственность (прежде всего должностная) за действия, наносящие ущерб интересам государства.

Необходимо четко определить критерии оценки работы представителей государства. По нашему мнению, это должны быть следующие показатели:

* выполнение АО обязательств перед бюджетами всех уровней и перед государственными внебюджетными фондами;

* рост курсовой стоимости акций общества;

* выплата дивидендов по акциям;

* сохранение доли государства в уставном капитале, если иных решений не приняло Правительство;

* специфические отраслевые технико-экономические показатели.

Проведение предварительной работы.

В рамках эмиссионной стратегии обязательным условием повышения инвестиционной привлекательности акционерного общества является комплекс мер, включающий подробное и детальное изучение его финансового состояния, анализ бухгалтерской отчетности, выработку рекомендаций по оптимизации структуры пассивов.

Это также предполагает проведение экспертизы учредительных документов с целью приведения их в соответствие с требованиями законодательства к акционерным обществам.

Ключевым моментом при отработке концепции развития ликвидного рынка акций является формирование пакетов акций необходимых размеров для выполнения той или иной задачи в процессе вывода ценных бумаг на внутренний и внешний фондовые рынки.

С учетом имеющихся временных и законодательных ограничений комбинированная и согласованная по срокам стратегия формирования рынка акций, как правило, включает в себя основные блоки, представленные на рис. 3.9.

Рис. 3.9. Этапы эмиссионной политики акционерного общества с федеральным участием.

Каждый блок включает в себя ряд мероприятий, которые обеспечат успешное выполнение реализации эмиссионной стратегии конкретной корпорации с федеральным участием (рис. 3.10).

Управление пакетами акций и отладка рыночной инфраструктуры.

Первым этапом является консолидация пакета акций, цель которой — сохранение контроля над управлением акционерным обществом и привлечение денежных средств для финансирования проектов. В этой связи возможны следующие варианты:

* затратный (скупка акций);

* требующий незначительных затрат (коммандитное товарищество).

Рис. 3.10. Структура эмиссионной политики акционерного общества с федеральным участием.

В дальнейшем акционерное общество осуществляет операции на вторичном рынке в рамках согласованной политики с целью воздействия на курсовую стоимость акций, обращающихся на вторичном рынке, для максимизации прибыли от операций с собственными ценными бумагами (купля/продажа) и создания благоприятных условий размещения дополнительных пакетов акций.

Купля/продажа ценных бумаг на биржевом и внебиржевом рынках в целях его стабилизации и регулирования включает в том числе и консолидацию крупных пакетов акций для их последующего размещения среди инвесторов.

Возможной альтернативой продажи акций является предоставление акций в залог с получением кредита для последующего эффективного управления денежными ресурсами. А также поручение брокерским конторам осуществлять сделки с ценными бумагами предприятия на вторичном рынке в качестве уполномоченного дилера. В этом случае требуются следующие услуги:

1. Вхождение в листинг Российской Торговой Системы.

2. Осуществление операций купли-продажи акций предприятия.

3. Проведение согласованной политики по регулированию курсовой стоимости акций.

4. Содействие в консолидации крупных пакетов для последующей его продажи российским и иностранным инвесторам.

Введение акций в листинг Российской Торговой Системы (РТС).

Введение акций общества в листинг РТС делает их более известными на российском фондовом рынке, так как листинг РТС включает в себя всех эмитентов с развитым рынком акций.

Обеспечение начала торгов в РТС с участием держателей федеральной доли акций.

Начало торгов в РТС в рамках второго этапа помимо создания ликвидного рынка акций решит задачу повышения котировок в преддверии размещения пятипроцентного пакета (из госдоли или скупленного у населения за собственные средства). В ходе этого этапа инвестиционная компания может выкупить пакеты крупных держателей акций по заключенным ранее договорам-поручениям, когда рыночная цена достигнет предела, определенного поручителями в указанных договорах.

После укрепления позиций общества на российском фондовом рынке как правило проводится информационная поддержка и создание условий для выпуска АДР. В настоящее время одним из основных требований рынка к корпорациям-эмитентам является информационная открытость и доступность.

В частности, необходимы ежеквартальные публикации в специализированных изданиях финансовой отчетности и производственных показателей, новостей общества. Упоминания о производственной и инвестиционной деятельности должны регулярно печататься в ведущих центральных периодических изданиях. При этом появляется необходимость создавать требуемый имидж акционерного общества для инвесторов, а также корректировать неблагоприятную конъюнктуру, что приносит среднеи долгосрочные выгоды эмитенту и акционерам в виде повышения курсовой стоимости данных ценных бумаг.

Воздействие на общественное мнение об акционерном обществе может быть эффективным только при регулярном взаимодействии со СМИ. В этой связи необходимо разработать примерный план мероприятий, например, включающий:

Проведение пресс-конференций.

2 раза в год.

Проведение брифингов по текущим вопросам.

1 раз в квартал.

Выпуск и распространение пресс-релизов.

1 раза в месяц.

Выступление на радио и телевидении.

6 раз в год.

Выпуск и распространение информационного бюллетеня.

1 раз в квартал.

Интервью представителей высшего руководства корпорации.

Не реже 3 раз в год.

Информационное обеспечение инвесторов и проведение маркетинговых мероприятий проводится с целью максимального информирования потенциальных инвесторов о ближайших планах общества, его инвестиционных программах.

Программа информационного обеспечения инвесторов и маркетинговые мероприятия включают:

* проведение специальных мероприятий — презентаций среди институциональных инвесторов в России и за рубежом;

* взаимодействие со средствами массовой информации на регулярной основе.

Проведение специальных мероприятий — презентаций, приуроченных либо к определенным событиям (размещение нового выпуска акций), либо к маркетинговой политике общества в целом, является исключительно важным и действенным инструментом повышения привлекательности пакетов акций в глазах потенциальных инвесторов.

Для инвесторов также необходима подготовка информационного (аналитического) обзора, соответствующего международным стандартам с целью широкого распространения среди операторов фондового рынка, заинтересованных российских и зарубежных финансовых и инвестиционных институтов.

Информационный обзор должен включать:

* общую информацию об акционерном обществе (история, месторасположение и т. д.);

* характеристику производственной деятельности и производственного потенциала (в том числе сравнение с конкурентами);

* структуру управления (в том числе информацию о высшем руководстве);

* структуру акционерного капитала;

* финансовую отчетность и анализ финансового положения;

* стратегию развития общества;

* стратегию привлечения капитала (новые эмиссии, облигационные займы и т. д.);

* финансовый прогноз.

Для обеспечения инвесторов необходимой финансовой информацией в соответствии с международными стандартами проводится Финансовый аудит и приведение финансовой отчетности в соответствие с международным стандартами.

Вывод акций на международные рынки.

После проведения необходимой информационной подготовки общество может переходить к продвижению акций на зарубежные рынки. Наиболее распространенными и приемлемыми в настоящее время являются Американские Депозитарные Расписки (АДР).

АДР появились как основной способ, с помощью которого неамериканские эмитенты могут получить доступ на американский рынок акций. Зарубежная компания, стремящаяся получить листинг на биржах США, должна осуществить это через процесс листинга АДР.

Одним из основных этапов создания ликвидного рынка акций является размещение 5-10 % пакета акций среди зарубежных институциональных инвесторов. Продажа акций создаст первоначальный рынок ценных бумаг за рубежом, на несколько порядков повысит доверие к акциям эмитента и позволит значительно повысить котировки на внутреннем рынке.

Размещение по правилу 144А позволяет размещать АДР среди институциональных инвесторов, при этом отсутствует необходимость регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам США, а также появляется возможность реализовывать АДР неамериканским инвесторам по правилу S.

Данная форма размещения предполагает подготовку Информационного меморандума международной компанией-андеррайтером, которая непосредственно осуществляет размещение и ряд подготовительных мероприятий.

Само размещение осуществляется путем тщательно подготовленной кампании "Road-Show" (презентация) с участием представителей государственных ведомств РФ и руководства общества, по завершении которой проводятся торги с высокой продажной ценой акций.

В целях финансирования своего развития и формирования устойчивого зарубежного рынка сбыта ряд крупных российских эмитентов привлекает стратегических инвесторов путем продажи определенных пакетов своих акций. Выбор стратегического инвестора должен осуществляться не ранее появления устойчивого спроса на акции эмитента, то есть тогда, когда возникает возможность выбора инвестора на условиях партнерства, более выгодных для эмитента и государства.

3.4. МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

Цикл управления федеральным недвижимым имуществом.

Каждый из элементов федеральной собственности имеет определенную специфику. Это означает, что для каждого элемента можно описать определенные, присущие только этому объекту свойства, отличающие его от других. В этой связи федеральное недвижимое имущество может быть охарактеризовано как реальные активы, которые приносят доход не за счет создания с их прямым использованием товарной продукции, а как имущество, позволяющее осуществлять вспомогательные и иные функции, например, функции управления (здания федеральных административных учреждений), обучения (здания федеральных общеобразовательных учреждений) и другие.

Прежде всего, на наш взгляд, необходимо определить базовые положения системы управления федеральной недвижимостью. По нашему мнению, система управления федеральной собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

* знаниях о составе объектов федеральной собственности;

* определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

* создании единого банка данных о всех объектах недвижимости;

* применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

* полноценной защите имущественных прав города и государства;

* достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования федеральной недвижимости. На наш взгляд, цикл управления федеральным недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 3.11).

Рис. 3.11. Цикл управления федеральным недвижимым имуществом.

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты федерального недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими федеральными органами.

Инвентаризация и учет недвижимого имущества.

На первом этапе цикла управления федеральным недвижимым имуществом необходимо осуществить процедуру учета и инвентаризации недвижимого имущества.

Учет и инвентаризация — мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых — внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 3.12).

Рис. 3.12. Технологическая схема проведения инвентаризации.

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является федеральный кадастр недвижимости (ФКН), представляющий собой единую систему федерального учета объектов недвижимости и прав на них.

Единство системы федерального учета позволяет вносить следующие сведения в ФКН:

* федеральный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов ФКН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

* федеральная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ФКН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

* федеральная регистрация оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок ФКН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

* федеральный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ФКН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Связь между сведениями, содержащимися в ФКН, Едином федеральном реестре прав (ЕФРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, осуществляется по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его федерального учета. Функционирование кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:

1. Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность следующих дел:

* дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;

* кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления федерального учета объекта недвижимости;

* экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для федеральной регистрации оценок данного объекта.

2. Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:

ФКН — совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;

ФКН — обеспечение государством гарантии прав граждан и юридических лиц на недвижимость; формирование доходной части бюджета за счет налогообложения и использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в федеральной собственности.

Кадастровый учет — это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

2.1. Технический учет — описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

2.2. Кадастровый учет — определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

3. Федеральный земельный кадастр (ФЗК) как функционально самостоятельная компонента федерального кадастра недвижимости.

3.1. Структура и организация ФЗК:

* ФЗК — охватывает всю территорию РФ и содержит сведения о земельных участках, являющихся федеральной собственностью, а также о территориальных зонах, образованных федеральными органами власти;

* земельные кадастры субъектов РФ — охватывают территорию субъекта РФ и содержат сведения о находящихся на них земельных участках, являющихся федеральной собственностью, а также о находящихся на этой территории территориальных зонах, образованных органами государственной власти РФ и субъекта РФ.

3.2. Принципы создания ФЗК:

* единство правил создания ФЗК;

* доступность информации ФЗК на любом этапе его создания;

* одновременное вовлечение в процесс создания ФЗК всех регионов России;

* постоянный контроль за актуальностью сведений ФЗК;

* разделение приоритетов для земель различного подчинения;

* обеспечение приоритета низовых органов и др.

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества.

Набор методов оценки.

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

* с точки зрения сравнимых продаж;

* на основе затрат;

* с точки зрения капитализации дохода.

В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

* метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

* методы соотнесения (переноса) и экстракции;

* метод капитализации земельной ренты (метод развития);

Метод оценки по сравнимым продажам.

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие шесть элементов сравнения:

* финансовые условия (условия финансирования сделки);

* условия продажи;

* рыночные условия (время сделки);

* местоположение объекта;

* физические характеристики;

* показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:

Где.

ЦСП — цена по сравнимым продажам;

ЦБ — цена базовая;

Ki — коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (причем, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние — знак положительный, отрицательное — отрицательный).

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.

Методы соотнесения и экстракции.

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное — правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод капитализации земельной ренты (метод развития).

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.

Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:

Где.

ЦКЗР — цена при капитализации земельной ренты;

Д — доход;

НК — норма капитализации.

Где.

Ф — фактор капитализации.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.

После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.

Оценка эффективности использования объектов недвижимости.

Под эффективностью использования федеральных объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам государства как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:

1. Земельный.

2. Градостроительный.

3. Природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго — созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего — максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

Где.

Ks — коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости;

Bi — весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;

Di — показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100 %) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 — утраивает и т. д.

Значения Bi — весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости. Кратко рассмотрим лишь возможные варианты использования федеральных объектов недвижимого имущества.

Планирование вариантов использования недвижимости.

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

* продажа;

* сдача в аренду;

* передача в управление;

* передача в залог;

* внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал создаваемого общества.

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.

Реализация запланированных мероприятий.

Алгоритм реализации мероприятий.

Повышение эффективности использования объекта недвижимости, на наш взгляд, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:

* предпродажная подготовка;

* проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;

* заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;

* передача прав на объект победителю конкурса.

Проведение открытого конкурса.

Решение о проведении конкурса принимается соответствующим органом исполнительной власти, либо им же совместно с соответствующим органом законодательной власти по тем объектам, по которым такая процедура предусмотрена законодательством (далее — Орган).

Для организации и проведения конкурса Орган формирует комиссию, наделенную специальными функциями (рис. 3.13), в состав которой включаются представители подразделений, ведающих вопросами архитектуры и градостроительства, управления жилищным фондом, федеральным имуществом, финансами по представлению руководителей соответствующих подразделений.

Для экспертизы и оценки инвестиционных проектов комиссия может привлекать на возмездной и безвозмездной основе экспертные, консультативные, проектные группы, сторонних специалистов и специализированные организации.

Инвестиционный проект, представляемый на конкурс, должен содержать:

* титульный перечень работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, необходимых для поддержания его в пригодном для эксплуатации состоянии;

* объем предлагаемых инвестиций, необходимых для выполнения указанных работ;

* сроки выполнения проекта;

* планируемый объем площадей, предоставляемых инвестору в собственность при выполнении инвестиционного проекта.

Рис. 3.13. Функции Комиссии по проведению конкурса.

Комиссия организует конкурс в следующем порядке:

* определяет условия конкурса;

* организует публикацию информации о проведении конкурса;

* принимает заявки на участие в конкурсе;

* организует ознакомление участников с объектом;

* осуществляет процедуру конкурса;

* обеспечивает проведение экспертизы и оценки инвестиционных проектов;

* определяет победителя;

* организует публикацию информационного сообщения об итогах конкурса.

Информационное сообщение о проведении конкурса должно содержать следующие сведения:

* местонахождение и технико-экономические характеристики объекта;

* порядок ознакомления с объектом;

* условия участия в конкурсе и критерии выявления победителя;

* окончательный срок приема заявок и других документов на участие в конкурсе;

* сумма задатка и расчетный счет Комитета, на который он должен быть перечислен;

* дата, место и время вскрытия предложений;

* срок подписания победителем итогового протокола и других документов.

Очевидно, что дальнейшее использование федерального недвижимого имущества должно контролироваться федеральными органами, поэтому, на наш взгляд, необходимо описать процедуры контроля использования федеральной недвижимости.

Контроль использования федерального недвижимого имущества.

Процедура контроля использования федерального недвижимого имущества включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис. 3.14).

Рис. 3.14. Структура и порядок контроля использования федеральных объектов недвижимости.

Основные функциональные задачи мониторинга:

* систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных федерального кадастра объектов недвижимого имущества;

* изучение и оценка текущих процессов;

* использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;

* информационное обеспечение кадастровой оценки объектов.

Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга основными методами представляются:

* дистанционное зондирование, при котором изучается внешнее окружение объекта недвижимости;

* непосредственные наземные специальные наблюдения;

* современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.

Таким образом, цикл управления федеральным недвижимым имуществом завершается принятием решения о продолжении конкретного использования объекта, причем решение может быть одним из следующих:

* расторжение договора на использование объекта недвижимого имущества ввиду незаконности или неэффективности использования;

* пересмотр условий договора;

* продолжение работы на тех же условиях.

Как показал проведенный анализ, цикл управления федеральной собственностью является наиболее приемлемым способом реализации всех функций государства по пополнению доходной части бюджета. Грамотная и четкая реализация всех этапов цикла для всех видов федеральной собственности позволит, на наш взгляд, повысить эффективность использования федеральной собственности.

Оглавление.