BzBook.ru

Экономика недвижимости: конспект лекций

Таблица 5.2 Расчет восстановительной стоимости здания

Статьи затрат в табл. 5.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в цело м и процент износа конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления, где КИц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %; Аiкэ – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %; Икэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %, где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы; Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.

Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.

Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

Авосст. = А2000 х (1 – КИц) = 71070,15 х (1–0,264) = 52307,63 тыс. руб. (5.15)

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.