BzBook.ru

Экономика недвижимости: конспект лекций

Единый рынок недвижимости

Рис. 3.1. Субъективная структура рынка недвижимости

Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами – государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (этот вопрос будет рассмотрен в разд. 4 настоящего пособия) – призванными обеспечить учет интересов гос ударства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица – граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и Др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредит ование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. Принципы. Контроль. Доходность. Риски. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель – застройщик (девелопер).

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относя тся:

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

В дореформенной российской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось деятельности по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводила сь к отчетным и бухгалтерским функциям.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.

1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта.

На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает:

– прогноз динамики населения и его семейной структуры;

– оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;

– определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т. д.).

2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления.

На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т. д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения.

В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор р азрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.

3. Практической реализации проекта.

На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта, застройщик рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами. Застройщик отвечает:

– перед инвесторами – за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями – за своевременный возврат кредитов;

– перед уполномоченными государственными и региональными органами.

– за соблюдение условий проекта;

– перед подрядчиками – за своевременное финансирование работ;

– перед потребителями – за качество продукции;

– в конечном счете, застройщик является координатором всего инвестицион но-строительного цикла в границах реализуемого проекта.

Таким образом, застройщик (девелопер) – центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик – физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Сектор управления недвижимостью подробно будет рассмотрен в разд. 5 настоящего пособия.

Институт оценки недвижимости развивается по нижеприведенным направлениям.

Государственная служба оценки недвижимости..

Общественные (саморегулируемые) организации оценщиков представляют:

– Российское общество оценщиков (РОО);

– Институт независимых оценщиков;

– Лига независимых оценщиков.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

– защищать интересы оценщиков;

– содействовать повышению уровня профессиональной подготовке оценщиков;

– содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

– разрабатывать собственные стандарты оценки;

– разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости – обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщиков, поэтому многие крупные финансовые и инвестици онные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику РОО рекомендует использовать следующие критерии:

– членство оценщика в профессиональной организации;

– наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;

– желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;

– наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы потребителю следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

Развитие рынка недвижимости и, в частности, земельного рынка, рынка ипотеки, когда объект зал ога будет нуждаться в объективной оценке, неуклонно приведет к активному развитию оценочной деятельности (подробнее в книге Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риэлтерской сети – агентств недвижимости организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлторские фирмы, которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юри дических, так и физических лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка (подробнее в книге Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

3.2. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ НЕДВИЖИ МОСТИ.

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

– потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

– неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

– преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России. Главн ое в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т. д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 3.2). Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимат ельской активности – все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень – уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

Рис. 3.2. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т. д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также н еравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории (подробнее в книге Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как де-велопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлтеры. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т. е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т. к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность – деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтерес ованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров – гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчи ком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору.

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предо ставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лице нзионную карточку-агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

– выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

– анализ негативных и позитивных факт оров, сопутствующих сделке;

– разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функц ии:

– предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

– предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

– предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

3.3. ФОРМЫ ПРОДАЖ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

Продажа государственной и муниципальной жилой площади на коммерческой основе осуществляется с целью привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

Продажа государственного и муниципального жилья на коммерческой основе осуществляется по ценам 1 кв. м общей жилой площади, устанавливаемым межведомственной комиссией на основе анализа состояния рынка. Корректировка цен на отдельные объекты продажи может осуществляться, исходя из хода реализации жилой площади, а также с учетом необходимости решения социальных и других вопросов жителей Москвы и Московской области.

Цена 1 кв. м может быть снижена на квартиры:

– с низкой ликвидностью;

– на которые имеются заключения о наличии дефектов и(или) строительных недоделок, снижающие потребительские свойства и качество жилья;

– приобретаемые оптом.

Для активизации процесса продажи на коммерческой основе жилья применяются различные формы продаж .

Оптовая продажа жилой площади юридическим лицам. Под оптовой продажей понимается приобретение юридическими лицами квартир, общая жилая площадь которых составляет не менее 1000 кв. м. Снижение цены 1 кв. м общей жилой площади при оптовой сделке осуществляется в зависимости от качественных и количественных характеристик реализуемого жилья. Сроки оплаты по оптовым сделкам определяются с учетом объема приобретаемого жилья и размера предоставляемой скидки.

Продажа квартир в строящихся домах с рассрочкой платежа на весь период строительства объекта осуществляется на условиях внесения покупателем первоначального взноса в размере 30 % от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма в размере 70 % фиксируется в условных денежных единицах, выплачивается покупателем в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставленной рассрочки.

Продажа квартир в домах, оконченных строительством и принятых актом Государственной комиссии, о существляется на условиях первичной оплаты 50 % от стоимости квартиры. Оставшиеся 50 % стоимости жилья фиксируются в условных единицах, учитываются в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставляемой рассрочки. На время рассрочки покупатель пользуется жилым помещением на условиях, установленных договором.

Проводятся операции мены квартир, подлежащих продаже, с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей покупателю на праве собственности, с доплатой либо без таковой.

Кроме вариантов реализации жилья, предусмотренных данным Положением, имеются другие формы продаж жилых помещений. Рассмотрим их.

Приобретение квартиры путем накопления на вкладе. Позволяет на основании действующего законодательства создать условия для участия населения в коммерческом предприятии, осуществляющим инвестиционную деятельность при строительстве многоэтажны домов, и получать при этом доли в прибыли, а также путем целевого накопления денежных с редств использовать их на улучшение своих жилищных условий. Появилась возможность формировать инвестиционную программу под заказ на 5 – 10 лет, под заказ вкладчиков коммандитного товарищества.

Товариществом на вере (коммандитным товариществом) признается товарищество, в котором наряду с участниками, осуществляющими от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом (полными товарищами), имеется один или несколько участников-вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.

Вкладчик товарищества на вере обязан внести вклад в складочный капитал.

Коммандитное товарищество образуется с целью реализации новых форм взаимодействия индустриально-строительного комплекса с конечными потребителями жилья и создания дополнительных усл овий по привлечению финансовых ресурсов населения в осуществление процесса строительства жилых домов, а также получения прибыли.

Участие в коммандитном товариществе предоставляет вкладчику следующие преимущества:

– во-первых, внесенные вкладчиков денежные средства номини-руются в долл. США, что позволяет уберечь их от инфляции;

– во-вторых, по окончании финансового года и по результатам финансово-хозяйственной деятельности коммандитного товарищества вкладчик имеет право на получение дивидендов, начисленных на сумму вклада. Начисление дивидендов производится на рублевые суммы в соответствии со сроками их внесения в течение года. Начисленные дивиденды могут быть получены вкладчиком в денежной форме либо капитализированы к сумме вклада;

– в-третьих, постоянно пополняя сумму вклада, вкладчик имеет возможность получить скидки, а также реально накопить достаточную сумму для улучшения своих жилищных условий.

Скидки при покупке квартиры возможны на следу ющих условиях накопления вкладов:

– 1-й год – 3 %;

– 2-й – 3,5 %;

– 3-й – 5 %;

– в последующие годы – увеличение на 1 %, но не более 17,5 %.

Аренда с правом выкупа жилых помещений.

Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них в соответствии с действующим законодательством.

Договор аренды с правом выкупа – это соглашение, по которому арендодатель передает арендатору жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания граждан до внесения всей выкупной стоимости и оформления права собственности, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Объектом договора аренды с правом выкупа жи лых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное применительно к условиям Москвы, отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта по решению правительства Москвы к моменту заключения договора аренды с правом выкупа.

Договор аренды с правом выкупа заключается, как правило, на 5 лет.

Согласно данному Положению в договоре аренды с правом выкупа выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора выражается в конкретной сумме, равной фактической стоимости строительства по данным, устанавливаемым уполномоченным государственным органом с учетом места расположения и технических характеристик дома и жилого помещения.

Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется, исходя из действительной стоимости строительства 1 кв. м общей площади на момент окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

Согласно данному Положению выкупная стоимость на момент заключения договора и окончательная выкупная стоимость на момент истечения срока действия договора рассчитываются по методике определения выкупной стоимости жилых помещений предоставляемых по договорам аренды с правом выкупа.

В договоре указываются срок квартального платежа в счет выкупа и его величина. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа жилое помещение признается находящимся в залоге у арендодателя до исполнения арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа.

Арендатор обязан в установленные договором аренды с правом выкупа сроки вносить арендную плату, платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осу ществляющего управление жилищным фондом, а также принимать долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Платежи за коммунальные и прочие услуги, а также долевые расходы, связанные с содержанием дома и придомовой территории, в стоимость недвижимости непосредственно не засчитываются, а платятся отдельно. Следовательно, стоимость недвижимости в этом варианте рыночных продаж увеличивается на эту сумму.

Арендатор обязан в установленные договором аренды с правом выкупа сроки вносить платежи в счет выкупа.

Если арендатором были произведены улучшения, составляющие принадлежность жилого помещения и неотделимые без вреда для конструкций жилого помещения, то произведенные арендатором с письменного согласия арендодателя улучшения за собственные средства арендатора подлежат возмещению арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ.

Постановлением правительства Москвы от 7 апреля 1998 г. № 284 утвер ждена методика «Расчет выкупной стоимости жилых помещений на момент заключения договора аренды с правом выкупа и окончательной выкупной стоимости на момент истечения срока действия такого договора с учетом местоположения и технических характеристик жилья».

Расчет выкупной стоимости жилых помещений на момент заключения договора аренды с правом выкупа и окончательной выкупной стоимости на момент истечения срока действия такого договора с учетом местоположения и технических характеристик жилья производится согласно методике, утвержденной распоряжением мэра Москвы от 24 июня 1996 г. № 15/1-РМ «Об утверждении методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям правительства Москвы».

Унитарное предприятие «Московский городской центр арендного жилья» является уполномоченной правительством Москвы организацией по заключению и оформлению договоров аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы и предназна ченных для продажи юридическим лицам, а также по реализации жилых помещений по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа, предоставляемой гражданам по договорам коммерческого найма.

Продажа жилых помещений с рассрочкой платежа.

Могут быть выкуплены жилые помещения, ранее предоставленные юридическим лицам по договорам аренды и физическим лицам по договорам коммерческого найма либо иному договору, и жилые помещения, выделяемые на реализацию с рассрочкой платежа, а также свободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения.

Покупателем жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа может быть любое юридическое лицо, зарегистрированное в городе Москве и Московской области, либо имеющее в Москве и Московской области свои филиалы или представительства, которым жилые помещения предоставлены по договору аренды, либо физическое лицо, которому жилые помещения переданы по договору коммерческого найма либо иному договору.

Заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором купли-продажи суммы выкупа и оформления права собственности на него в установленном законом порядке.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключается, как правило, на 5 лет. Изменение срока договора купли-продажи с рассрочкой платежа допускается по соглашению сторон. По истечении срока договора и внесении всей выкупной стоимости жилое помещение оформляется в собственность.

Выкупная стоимость жилого помещения указывается в конкретной сумме, выраженной в иностранной валюте или условных денежных единицах. Сумма, подлежащая уплате в счет выкупа, вносится, в рублях и определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день оплаты.

Выкупная стоимость жилого помещения с рассрочкой платежа рассчитывается по методике определения выкупной стоимости жилых помещений, предоставляемых по договорам аренд ы с правом выкупа. При этом указывается срок квартального платежа в счет выкупа и его величина. Предполагается, что выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена до окончания срока действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, осуществляется следующим образом. Размер платежей в счет выкупа определяется ежеквартально, исходя из стоимости жилого помещения. Не подлежат зачету в счет выкупа плата за коммунальные услуги и плата за услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда, а также стоимость произведенных покупателем улучшений, составляющих принадлежность жилого помещения. Это также увеличивает реальную стоимость недвижимости.

При неуплате покупателем в срок платежей, установленных настоящим Положением, должна начисляться пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Покупатель жилого помещения, являющийся юридическим лицом , оплачивает по договору с организацией, осуществляющей управление строением услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории – исходя из фактической стоимости услуг, коммунальные услуги – по действующим для данной группы потребителей тарифам и исходя из объема потребленных ресурсов. Покупатель жилого помещения, являющийся физическим лицом, оплачивает коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории по ставкам в соответствии с установленным порядком.

Риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения, предоставленного по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, лежит на продавце до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения. После внесения покупателем полной выкупной стоимости жилого помещения риск случайной гибели лежит на покупателе.

При повреждении жилого помещения ответственность виновной стороны (продавца или покупателя) определяется, исходя из суммы, на которую пони зилась стоимость, независимо от стоимости жилого помещения на момент передачи его покупателю по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Продажа жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на праве собственности.

Право на приобретение жилого помещения большего размера предоставляется гражданам, которым жилые помещения принадлежат на праве собственности.

Оценка стоимости занимаемого гражданами жилого помещения производится Бюро технической инвентаризации с последующим определением рыночной цены. При этом заключается договор мены о прекращении прав собственности на принадлежащее гражданину-собственнику жилое помещение с передачей их департаменту муниципального жилья и о возникновении прав собственности на жилое помещение большего размера, предоставляемого департаментом муниципального жилья гражданину-собственнику с зачетом стоимости передаваемого и принадлежащего ранее гражданину-собственнику. При этом устанавливается срок оплаты ра зницы в стоимости имеющегося у гражданина-собственника жилого помещения и предоставляемого департаментом муниципального жилья. Договор мены заключается с условием оплаты гражданином-собственником разницы в стоимости приобретаемого жилого помещения и имеющегося в собственности.

Незавершенное строительство жилых зданий. В жилищном строительстве особая роль принадлежит незавершенному строительному производству. Тысячи недостроенных объектов, миллионы квадратных метров жилья «заморожены» на неопределенное время – нет средств на достройку. Разные заказчики в свое время за счет различных источников финансирования эти стройки открыли, а продолжить не могут из-за хронического безденежья. Необходимо вовлечь этот отложенный инвестиционный потенциал в систему хозяйственных отношений, где рыночные регуляторы способны не только оживить омертвленный капитал, но и представить его очевидным инструментом «разогрева» рынка капитальных вложений в той части, которая касается жилищного строи тельства.

Сегодня сложилась парадоксальная ситуация, когда отсутствие законодательной базы приводит к тому, что становится выгодным даже законченное строительством жилье не оформлять юридически. То есть жилье построено, а акт сдачи в эксплуатацию не подписан. Ведь как только оформишь ввод незавершенного строительства в установленном порядке – тут же придется платить налог на недвижимость.

В связи с этим идея вовлечения незавершенного жилья в хозяйственный оборот заключается в стимулировании государством развития рынка незавершенной недвижимости. По мнению д-ра экон. наук Е. Кудашева, этого можно добиться путем введения налога на незавершенное строительство по ставке ускоренной амортизации, т. е. на уровне ориентировочно 15–20 % в год от суммы вложенных средств в текущих ценах за пределами нормативного срока строительства.

По его мнению, налог должен быть дифференцированным по срокам инвестирования в незавершенное строительство (чем больше срок – тем выше величин а налога) и по степени технической готовности объектов жилья (чем выше готовность – тем больше величина налога). Этот налог должен выполнять конфи-скационную роль. Введение налога побудит владельцев незавершенного строительства либо изыскать возможности для достройки жилья, либо выставить его на продажу, что приведет к многократному падению цен на него при единовременном принудительном «выбросе» на рынок объектов жилищной «незавершенки». Поскольку законом должна быть запрещена его вторичная перепродажа, новый владелец будет лишен возможности приобретать его впрок, опасаясь повышенных налоговых плат, и окажется заинтересованным в завершении строительства.

Использование незавершенных строек будет означать привлечение дополнительных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, что приведет к дополнительному вводу по стране 3,5 – 4 млн. кв. м полезной площади жилья.

За последнее время в ряде регионов активизировалась деятельность коммерческих структур, активно с купающих недостроенные жилищные объекты в расчете на их выгодную перепродажу в дальнейшем.

В целях реализации незавершенных строительством объектов правительством РФ принят ряд нормативно-методических документов.

Передача объектов для завершения строительства, когда достройка объектов будет осуществляться с сохранением на эти объекты части имущественных прав первоначального заказчика объекта, осуществляется путем инвестиционного конкурса.

Указанный конкурс объявляется на долевое участие в инвестировании строительства жилого дома в объеме средств, необходимых для достройки объекта с обеспечением ввода его в эксплуатацию в установленный срок.

Перед началом конкурса определяются доли первоначального заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом. Собственные и заемные средства подрядных организаций, затраченные при строительстве объекта, учитываются при определении их доли в прав е общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом.

Указанные доли определяются пропорционально стоимости фактически произведенных затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг), а также стоимости предстоящих затрат для завершения строительства объекта на дату проведения оценки в сопоставимых ценах. При определении долей может учитываться стоимость благоустроенного земельного участка и инфраструктуры.

Инвестиционный конкурс может быть:

– открытым – когда участниками выступают любые заинтересованные юридические или физические лица;

– закрытым – когда участниками выступают юридические и физические лица, получившие приглашение на участие в конкурсе, круг которых определен организатором конкурса.

При этом в договоре на достройку объекта закрепляются:

– доли первоначального заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жил ой дом;

– порядок приобретения победителем (победителями) конкурса имущественных прав на достраиваемую долю жилого дома в результате инвестирования строительства объекта.

Первоначальный заказчик объекта может использовать свою долю в готовом к эксплуатации жилом доме для предоставления ее определенным категориям победителей закрытого инвестиционного конкурса (в частности, в случае закрытого конкурса – очередникам на улучшение жилищных условий, увольняемым в запас военнослужащим и вынужденным переселенцам).

В случае принятия решения о продаже незавершенных жилых объектов проводится также коммерческий конкурс, обязательным условием которого является завершение строительства этих объектов с правом их последующей продажи.

Порядок организации инвестиционного и коммерческого конкурсов. В случае проведения коммерческого конкурса указывается начальная цена объекта, при проведении инвестиционного конкурса – доли собственника объекта и победителя конкурса в общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и объем инвестиций, необходимых для завершения строительства объекта.

Начальная цена объекта для коммерческого конкурса определяется на основе акта оценки стоимости объекта в размере фактических затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг по объекту). Сумма задатка для участия в конкурсе составляет 10 % от стоимости достройки объекта.

Победителем конкурса признается участник, предложивший минимальный срок завершения строительства и принявший на себя обязательства по выполнению условий конкурса.

Обязательными условиями коммерческого конкурса являются:

– завершение строительства объекта в установленный срок с правом продажи готовых к эксплуатации объектов;

– использование объекта, его отдельных частей помещений в соответствии с назначением, определенным проектной документацией;

– оплата затрат на организацию конкурса и комиссионных сборо в.

Критерием определения победителя конкурса является максимальная цена продажи объекта. Победителем конкурса признается участник, предложивший максимальную цену и принявший на себя обязательства по выполнению условий конкурса.

Распоряжением мэра Москвы в целях привлечения инвестиций в строительный комплекс Москвы, а также возмещения затрат на строительство объектов недвижимости и ввод их в эксплуатацию в условиях насыщенного рынка утверждена концепция реализации объектов незавершенного строительства (долгострой) муниципальной собственности.

Согласно концепции реализации объектов незавершенного строительства (долгострой) муниципальной собственности на инвестиционных конкурсах к объектам долгостроя муниципальной собственности относятся объекты незавершенного строительства, по которым истекли нормативные сроки строительства, установленные проектом организации строительства, титульным списком или контрактом; объекты, по которым правительством Москвы принято решение о прекращении финансирования, а также объекты, выставлявшиеся на торги по применяемой схеме реализации объектов незавершенного строительства и не проданные в течение года с момента их выставления на первые торги, по которым признана нецелесообразной продажа в установленном порядке по причине низкой ликвидности (Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

3.4. УПРАВЛ ЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Одним из ведущих вузов России в области управления недвижимостью является Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК), в частности Факультет Экономики и Управления Территориями (ФЭУТ).

Управление недвижимостью включает:

– систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

– оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

– управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы – муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

правовом – распределение и комбинирование прав на недвижимость;

экономическом – управление доходами и затрата ми, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

техническом – содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственны х структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление, включающее в себя:

– создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

– введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

– контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

– регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

– лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путе м косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком недвижимости:

– налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

– реализация государственных целевых программ (прил. 7);

– установление амортизационных норм;

– реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

– комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т. д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

– операционной недвижимостью – недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

– инвестиционной недвижимостью – недвижимость, которую собствен ник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

– управление системами жилой недвижимости;

– нежилой.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

В качестве примера управления жилой недвижимостью можно привести создание.

Управляющий недвижимостью — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15 % от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, к оторый на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором – доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимо сти, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь – арендатор, предприниматель и т. д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости – передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

– после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

– постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

– обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

– обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт зда ния состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

• общие данные об объекте;

• контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

• данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

• внутренние и наружные поверхностные конструкции;

• плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

• плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

• количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

• ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсовна проведение ремонта;

• инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

• данные о приложениях к техпаспорту.

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимос ти.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы (А лимпл), как правило, формируют три группы затрат:

где Кпл. – коммунальные платежи;

Об– отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Первая группа затрат Кпл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое пом ещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнесса.

Сдача в аренду нежилых помещений – одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю.

Налоги на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсио нный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.

Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено арендной платой.

Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости:

где Оздб – отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части переданной в аренду);

ОЕкр– ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений:

Фбосн– балансовая стоимость арендуемого имущества, являющейся основой расчета обязательных платежей управляющей компании;

На.о.– норма амортизационных отчислений в коэффициентах;

n1 – норма накладныхрасходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %;

n2 —планируемая прибыль подрядчика, %;

n3 – налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества %;

Ним– налог на имущество;

Озб – отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренд у, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:

Si – площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;

Нзем. – нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;

Нуб. – плата за уборку территории – по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Третья группа затрат Зо.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

§ прямые затраты (З):

– на материалы;

– на аренду офисного помещения или при наличии собственного офисного помещения – амортизацию;

– на амортизацию оборудования;

– на заработную плату;

– на отчисления во внебюджетные фонды;

– на коммунальные расходы;

– на транспортные;

– на прочие;

§ накладные расходы (HP):

– стоимость консультационных услуг;

– услуг аудитора;

– представительские расходы;

– расходы на рекламу;

– прочие расходы;

§ налоги (Н):

– на имущество;

– на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы;

– прочие.

Сумма затрат Зо.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле:

3о.н. = 3 + НР + Н, (3.6)

Затраты по каждому конкретному помещению, передаваемому в аренду, определяются из выражения:

где Зо.н. – удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых помещ ений;

Sобщ – общая площадь сдаваемых управляющей компанией в аренду помещений;

Sp– площадь арендуемого помещения.

При проведении таких расчетов управляющая компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

Договорная арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности.

В структуре расчета арендной платы используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые устанавливаются законодательным путем или иным образом, не зависимым от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.

Дополнительным источником может служить объем услуг, оказываемых арендатором. К их числу можно отнести создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и мебели.

Потенциальный Доход – суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход – это потенциальный доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр., называется действительным (эффективным) доходом.

Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что в городе не существует нормативной баз ы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договораучредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. Структура органов управления недвижимостью и компетентных органов исполнительной власти по управлению недвижимост ью в Москве и Санкт-Петербурге представлена на рис. 3.3, 3.4 и в прил.8.

Рис. 3.3. Государственные органы управления недвижимостью

Рис. 3.4. Структура органов управления недвижимостью в Москве

Таким образом, мы рассмотрели основные вопросы, связанные с субъектами рынка недвижимости. Далее необходимо рассмотреть, каким образом они взаимодействуют с государственными органами на предмет регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Глава 4. ГО СУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ.

4.1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости – колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

– общественных организаций;

– недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

– государственная (муниципальная);

– частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципаль ной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

– объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

– на уровне того или иного национального образования;

– областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

– объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесн о связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т. д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т. е. опирающемуся на определенное юридическое основание – титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т. е. в известных рамках распорядиться им . Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим р асходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости – на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота – на конкурсного управляющего и т. д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а так же в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъ-ектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные – это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной первоначальный способ приобретения прав – это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого не известен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав – это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительст во дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т. е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относ ительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т. д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даж е помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т. е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, т. к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

– безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

– возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

– возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных серв итутов возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т. е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли запо ведников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т. д.

Поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Отдельно хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована, т. е. переведена из государственной собственности в частную. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую собственность), а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Что касается ЖСК, то гражданин может считать себя собственником ЖСК с момента полной выплаты пая. Таким образом, право собственности на квартиру возникает в результате ее оплаты, а не безвозмездного получения, значит, квартира ЖСК не считается приватизированной и ее владелец сохраняет право на бесплатную приватизацию. У квартиры ЖСК может быть только один собственник – член кооператива, все члены семьи пайщика не являются собственниками, но имеют право проживания. Исключение составляют случаи, когда член ЖСК получал деньги от третьего лица для внесения пая, тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, а также супруг пайщ ика может иметь право на половину доли, оплаченной в период брака.

4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

– законность содержания:

– правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

– соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

– соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т. е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.

При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми – сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными – сделки недействительные с самого начала ее совершения:

– совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

– волеизъявление не соответствует подлинной воле;

– нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

– сторона сделки недееспособна, т. е. не способна понимать значение своих действий;

– сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

– юридический факт, порождающий права и обязанности;

– само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;

• оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

• в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

• своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости;

• уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

• при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;

д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

• принять по акту переданный ему объект недвижимости;

• оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

• оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обяз ательств.

Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

– объект недвижимости в собственность;

– имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.

Для сделки дарения имеются ограничения. Если о&ьект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или опера тивного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.

Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Ренма. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме (прил. 12) и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

а) при нарушении плательщиком своих обязательств;

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачив ается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть менее 2 МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, пре данное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения.

Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО со 100 % акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах.

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только о дин раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку – бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю).

Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентс тве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

Список документов, необходимых для приватизации:

1. Паспорта и свидетельства о рождении детей, проживающих в квартире 2. CD7 (характеристика жилплощади) и Ф9 (справка о прописке), которые нужно взять в ЖЭКе не позднее, чем за 1 месяц до приватизации.

3. При прописке после 01.01.92 г:

а) Ф9 с прежнего места жительства;

б) справка о неучастии в приватизации с прежнего места жительства.

Для заключения договора в агентство должны явиться все совершеннолетние участники приватизации и дети старше 14 лет (в том числе и отказывающиеся от приватизации). За детей до 14 лет документ подписывается родителем или опекуном.

Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных пре дприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

Аренда. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном у частке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если ино е не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного ин струмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя:

– реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);

– преамбулу (вводную часть) – содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

– предмет – обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

– срок и условия передачи объекта недвижимости;

– цену и порядок расчетов;

– права и обязанности сторон;

– ответственность сторон;

– порядок изменения условий и расторжения договора;

– форс-мажорные обстоятельства;

– заключительные положения;

– приложения (схемы, справки и т. д.).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т. е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а аренд атора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

– своевременную уплату арендной ставки;

– в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

– расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц;

• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;

арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

• при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

• с согласия арендодателя:

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;

арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами недвижимости, которые законодательно приняты в РФ. Так как для совер шения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в государственных реестрах, то в продолжение этой темы ниже рассмотрим особенности, связанные с государственной регистрацией объектов недвижимости и прав на них при различных видах сделок.

4.3. ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ.

Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные о бъекты, многолетние насаждения и другие объекты.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона, можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, т. е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – эт о ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств (Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем. – М.: АСТ: Астрель, 2008), а аренда и доверительное управление – договорные обязательства. Обратим внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно Закону, любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации – действия (сделки), влекущие воз никновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и Закону вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о регистрации прав. Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются действительными без государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же сделки с объектами недви жимости регистрируются после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, до введения рассматриваемого нормативного акта.

Кроме государственной регистрации, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет объектов недвижимости, который ведут различные государственные органы (БТИ, КЗРиЗ и др.).

Субъектами государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, держатели прав на них (арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т. е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быт ь присвоен кадастровый номер – сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета…».

По большей части кадастровый номер основан на исключительности пространственно-географического расположения каждого объекта недвижимости, подлежащего регистрации. Так, ст. 1 Закона предусматривает, что кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения состоит, в свою очередь, из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Более развернутое представление о структуре кадастрового номера дает Положение о структуре и по рядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержденное постановлением Правительства РФ от 15. 04. 1996 г. № 475 (согласно п. 5 ст. 33 Федерального закона о государственной регистрации с момента введения его в действие данное Положение применяется в части, не противоречащей данному Закону).

Таким образом, кадастровый и технический учет (инвентаризация) – это указание признаков конкретного объекта недвижимости, на основании которых объект может быть выделен из массы однородных вещей с последующим цифровым выражением ряда его характеристик (в основном пространственно-географических) по установленной схеме. Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера.

Сбор и накопление информации осущес твляется посредством заведения на каждый подлежащий государственному учету объект специального кадастрового дела установленного образца. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества.

КЗРиЗ и ГУИОН, в соответствии с установленным порядком, организуют и осуществляют необходимые работы, в том числе землеустроительные, картографические, множительные, техническую инвентаризацию, оценку объектов, подготовку и экспертизу документов и т. п.

На основании договоров с лицами, заинтересованными в государственном учете объектов недвижимости, указанные работы могут Осуществляться хозяйствующими субъектами, имеющими лицензии на производство таких работ. Оплата, а также лицензирование отдельных видов данных работ осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Сбор необходимой информации об объектах недвижимости, формирование кадастровых дел, организацию и проведение необходимых для государственного уче та работ осуществляет ГУИОН и подведомственные ему учреждения (ПИБ).

Объекты недвижимости представляют собой особый вид собственности, а права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости существенно отличаются от прав владения другими видами имущества. Так, при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости и необходима для их использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости является одно и то же лицо. В случае же, когда земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания, сооружения и т. п. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав собственников недвижимости. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Это исключает возможность афер с недвижимостью.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Состоит реестр из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости.

Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местонахождение), вид (название) объекта недвижимости, его площадь (фактическая по кадровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического – лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременени-ях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (о сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимости и др.), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и у словия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые отметки» ЕГРП вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязаний в отношении данного объекта.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру – принятых на регистрацию документов.

ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе (п. 8 ст. 12 Закона).

Закон детально регламентирует процесс регистрации недвижимого имущества. Так, ст. 13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:

• прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;

• регистрация представленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

• правовая экспертиза предоставленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

• сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

• при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления – внесение записи в ЕГРП на недвижимость;

• совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о производственной регистрации, каковыми являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона).

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок – посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП.

Порядок государственной регистрации ограничений (обременении) прав определен п. 2 ст. 13 Закона, где говорится, что регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не право-обладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений (обременении) права возможна только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Регистрация прав проводится не позднее, чем в месячный срок со д ня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации (п. 3 ст. 13 Закона).

Ст. 16 Закона определен круг лиц, правомочных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа.

Регистрация прав проводится на основании заявления правооб-ладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по тр ебованию другой стороны. Заметим также, что ст. 16 Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК РФ, которые аналогично регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения регистрационной процедуры. Регистрация же сделки по заявлению одной из сторон возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников.

Сейчас крут сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК РФ, сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК РФ (договоры продажи, а в силу ст. 567 – и мены недвижимого имущества вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения недвижимости).

Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государ ственной регистрации сделки ГК установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ). При этом Закон о государственной регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога. Вместе с тем по смыслу п. 2 ст. 163 ГК РФ не исключается возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации.

Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Такая регистрация является единствен ным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Для этого необходимо подать письменное заявление и предъявить надлежащие документы (для юридического лица – свидетельство или иной документ о государственной регистрации данного юридического лица и доверенность о полномочиях представителя, который от имени соответствующего юридического лица обращается за информацией; для физического лица – паспорт). Запрашиваемая информация выдается в пятидневный срок или предоставляется мотивированный отказ.

Необходимо обратить внимание, что открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена, что можно истолковать как защиту личной и комме рческой тайны. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только соответствующим правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременении по данному конкретному объекту недвижимости, если таковых несколько), их представителям и наследникам (за плату), а также государственным органам, органам местного самоуправления, судебным, правоохранительным и налоговым органам.

Сам правообладатель имеет право получать информацию о том, какие лица (физические и юридические) запрашивали и получали сведения о правах на соответствующие объекты недвижимости, что тоже можно расценить как защиту интересов правообладателя.

Государство гарантирует права на объекты недвижимости, которые становятся товаром только после государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости. Так, при продаже коммерческого объекта недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем по передаточному акту произвести фактическую передачу этого объекта покупателю, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект недвижимости.

Если сделка с объектами недвижимости была совершена до принятия законодательством установленного порядка регистрации договоров купли-продажи, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Отсутствие регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.

Несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет н ичтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

4.4. ОРГАНЫ Г ОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ.

С началом 2000 года завершился первый и самый сложный этап в становлении отечественной системы госрегистрации прав на недвижимость. Соответствующие учреждения юстиции действуют в 84 субъектах РФ (кроме Эвенкийского, Чукотского, Ненецкого и Усть-Ордынского автономных округов, а также Чеченской Республики). В целом по России 1375 их филиалов и представительств, где работают 11077 чел., в том числе 2083 регистратора прав.

Учреждения юстиции по регистрации прав создают субъекты Федерации, назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти – Министерства юстиции России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства.

В Санкт-Петербурге государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними осуществляет ГУ ГБР – государственное учреждение юстиции – городское бюро по регистрации прав на недвижимость (рис. 4.1).

Рис. 4.1. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней на примере Санкт-Пететербурга.

Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные органы возлагается правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции. В обязанности регистратора входит проверка юридической природы сделок их правовое сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предоставление информации о зарегистрированных правах осуществляется на платной основе в размерах, установленных субъектами РФ.

Регистрационная процедура начинается с приема документов на государственную регистрацию прав регистратором от заявителя (или представителя такового).

Для регистрации прав (обременении прав, сделок) предоставляются следующие документы:

– заявление о государственной регистрации права и(или) сделки в произвольной форме, но с обязательным указанием необходимой регистратору информации о заявителе и заявляемом им праве и(или) сделке;

– правоустанавливающий документ, соответствующий, помимо всего прочего, формальным требованиям Закона:

а) акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

б) договоры и другие сделки в отношении объектов недвижимости, совершенные в соответствии с законодательством, действов авшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;

в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

г) свидетельства о праве на наследство;

д) вступившие в законную силу судебные решения;

е) акты (свидетельства) о правах на объекты недвижимости, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

з) приложения к правоустанавливающему документу, например, план земельного участка, участка недр и(или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера; документ об оплате рег истрации, – услуг ГУ ГБР и госпошлины (в случаях, установленных законом); документ, удостоверяющий личность заявителя, его ксерокопия, нотариально удостоверенный перевод документов, удостоверяющих личность, исполненных на иностранном языке.

Полномочия представителя юридического лица подтверждаются следующими документами:

– подлинником или нотариально заверенной копией учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями;

– нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

– уведомлением (справкой) налоговой инспекции о том, что юридическое лицо состоит на учете в налоговой инспекции (с указанием идентификационного налогового номера), либо нотариально удостоверенной копией карты о постановке на налоговый учет, выданной (оформленной) не позднее, чем за два месяца до обращения в бюро;

– протоколом об избрании или приказом о назначении на должность руководителя, имеющего пр аво в силу закона, устава, положения действовать от имени юридического лица без доверенности;

– доверенностью, подписанной руководителем и скрепленной печатью юридического лица.

В доверенности, выдаваемой от имени юридического лица, должна быть указана дата ее совершения, четко определены полномочия представителя. Доверенность, выданная на заключение сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, должна быть нотариально удостоверена (п. 2 ст. 185 ГК РФ). Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Полномочия представителя юридического лица, действующего по доверенности от имени правообладателя – физического либо юридического лица, подтверждаются:

– доверенностью, выдаваемой юридическим лицом, для осуществления действий от имени и в интересах доверителей, которая должна быть нотариально удостоверена;

– основной доверенностью, выдаваемой юридическому лицу;

– нотариально удостове ренной копией устава юридического лица и документами, подтверждающими полномочия представителя;

– нотариально удостоверенной копией лицензии на осуществление риэлтерской деятельности, выданной или зарегистрированной уполномоченным органом.

В случае сомнений в отношении правомерности предоставленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в ЖЭКи и другие учреждения для проведения проверки. Ответ вышеперечисленными органами предоставляется в 10-дневный срок.

Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно и нужно устранить, заявителю предоставляется право в месячный срок (по письменному заявлению – в срок до трех месяцев) привести весь комплект документов в соответствие с указанными требованиями. При этом государственная регистрация прав приостанавливается.

Регистрация может быть приостановлена и на основании заявления правообладателя или уполномоченного на то им лица при наличии у него доверенност и, где в письменной форме указываются причины и срок, необходимый для приостановления. В этом случае регистрация может быть приостановлена не более, чем на три месяца. Подача такого заявления прерывает течение срока, указанного выше. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Регистрация приостанавливается на основании определения или решения суда, что сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Отказ в государственной регистрации возможен в случаях, когда:

– право на объект недвижимости не подлежит государственной регистрации;

– с заявлением обратилось не надлежащее лицо;

– акт органа власти о предоставлении прав на объект недвижимости признан недействительным с момента его издания;

– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект;

– документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законов;

– документ составлен без указания лицом определенных условий, ограничивающих его права;

– правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости;

– присутствуют технические ошибки в записях документов. Не является основанием для отказа в государственной регистрации отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка. Не допускается при регистрации незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей.

При отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В случае, если при регистрации прав допущена техническая ошибка, ее исправление осуществляют тогда, когда нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Если предполагается, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление может производиться по решению суда.

Технические ошибки в записях исправляют в трехдневный срок по решению регистратора прав после их обнаружения или получения от любого лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений при регистрации в такой же срок в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки.

После признания поданных документов соответствующими установленным требованиям регистратор вносит необходимые записи в ЕГРП. С этого момента право (обременение права) – возникновени е, переход или прекращение такового – и(или) сделка считаются зарегистрированными.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на объект недвижимости удостоверяется соответствующим свидетельством.

Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

5.1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИХ ЦЕНУ.

5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости.

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Ведущим вузом России по подготовке специалистов в области оценки и управления недвижимостью является Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК), в частности Факультет Экономики и Управления Территориями (ФЭУТ).

Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации. Местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.

Проведение оценки признается обязательным также в случае возни кновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость.

Цена объекта недвижимости это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ра ди срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10–20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15–20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыноч ная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могу т и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лицопределяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может полу чить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Залоговая стоимость объекта недвижимости стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

– макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.);

– микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с фен оменом массового сознания и факторы психологического характера:

– массированная реклама;

– инфляционные ожидания;

– симпатии;

– осведомленность и т. д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

– местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

– архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

– состояние объекта недвижимости;

– наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

– экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

– количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

– объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т. п.);

– престижность района;

– экологическая обстановка в районе;

– транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

– социальная однородность дома;

– характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

– юридическая «чистота» объекта.

Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для друго го важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

Институт профессиональной оценки в нашей стране начал развиваться в 1994–1995 года. Точное число действующих в Петербурге оценщиков неизвестно. По различным оценкам их около 200 человек.

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующие критерии:

– членство оценщика в профессиональной организации;

– наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;

– желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;

– профессиональный опыт оценщика;

– наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью.

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности – как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

– рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски ), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

– производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

– финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

юридические (возможность утраты права собствен ности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т. д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возник новения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т. п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т. д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Внешние экономические риски – постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

– недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;

– неверное истолкование имеющихся данных;

– необъективное отношение к данным;

– необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом – достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недоста точного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проек ту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в ос новном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планиро вания могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:

– выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;

– качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т. е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

– определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;

– разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

– контроль над проведением нео бходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

5.2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцен иваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижим ости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что сто имость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающего и уменьшающего дохода;

– сбалансированности;

– экономического размера;

– экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства (подробнее в книге Шевчук Д.А. Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 2008). В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга запа дной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т. е. остаточную продуктивность земли, если, например:

· земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка бо?льшие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

· земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить бо?льшие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

· земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить бо?льшие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной проду ктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т. е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципавозрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т. е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т. е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участ ок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

· физическое разделение участка земли;

· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

– зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие не движимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

– предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

– уровень конкуренции на рынке недвижимости;

– изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимост и потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию — силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жи лые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т. е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

– во-первых, соответствуют юридическим нормам;

– во-вторых, реализация которых возможна физически;

– в-третьих, о существимы финансово;

– в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т. е. является как бы свя зующим звеном между всеми оценочными принципами.

5.3. ТЕХНОЛОГ ИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. (см. 5.1.). Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Проанализируем возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости.

1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оце нщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т. д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т. д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т. д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика (Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости (Шевчук Д.А. Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 20 08).

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой с уммы оценки стоимости объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2. План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оценивае мого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

В соответствии со стандартами оценки объектов недвижи мости применяются все три подхода и в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

– непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т. е. конкретными;

– быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

– быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость осо бенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

– предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

– соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.

Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную стоимость земельного участка, как незастроенног о.

Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин

Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости замещения;

3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Первая операция – оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости – представляет собой изучение:

– права собственности на земельный участок;

– физические характеристики земельного участка;

– данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

– экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками (например, агентство недвижимости «Прогаль» и др.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

– метод по сопоставимым продажам;

– метод соотнесения (переноса);

– метод капитализации земельной ренты;

– метод техники остатка для земли;

– метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажамзаключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:

– местоположение;

– время продажи;

– физические характеристики;

– характеристики дохода, получаемого с земельного участка;

– условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;

– условия продажи;

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих – цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для землипри оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на от дельные индивидуальные участки и предполагает следующую последовательность действий:

– определение размеров и количества индивидуальных участков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);

– расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

– расчет затрат на освоение участков и их продажу;

– определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

– дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Вторая операция – определение валовой стоимости замещения.

Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.

1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры. 1 место и пр. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

2. Метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 мЗ, 1 м2, 1 погонный метр, 1 норма-час и т. д.

3. М етод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

Обычно косвенные затраты составляют 10–15 процентов от региональной стоимости строительства.

Третья операция – определение износа объекта недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.

Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использо вать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т. е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации», утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072.

Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. Сроки жизни здания или сооружения пр едставлены на рис. 5.1.

С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3. Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1. Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т. д.

Рис. 5.1. Срок жизни здания или сооружения

2. Хронологический (фактический) в озраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

где И – износ объекта недвижимости;

Авосст – восстановительная стоимость объекта недвижимости;

ЭВ – эффективный возраст;

ТСэж – типичный срок экономической жизни.

Другими словами процент износа от восстановительной стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической жизни.

Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соотве тствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д.) обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков. Сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на туже дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Экономический износ или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или друг ими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам – болотам, очистным сооружениям ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Благоприятные и неблагоприятные факторы окружающей среды могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости в большей мере, чем на аналогичные, но не оцениваемые объекты. Такое влияние непосредственно отражается на мнении оценщика о стоимости объекта и фиксируется в отчете. Когда оценщик в ходе обследования объекта определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяс нить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки.

На оцениваемый объект могут и не оказывать существенного влияния факторы загрязнения среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые в настоящее время объекты это влияние может быть достаточно сильным. В тех случаях, когда в какой-либо местности все объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию окружающей среды, проводить дополнительный анализ не целесообразно.

Уменьшение стоимости, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, аналогичных методам опред еления износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т. е. стоимостью устранимых дефектов.

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, несоразмеримо высока.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Четвертая операция – до бавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход. Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.

Первая операция: определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

Определение валового дохода включает:

1. Оценку потенциального валового дохода, т. е. дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидае мую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

2. Оценку действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Если, например, оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из следующих элементов: номеров, ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Эти дополнительные возможности получения дохода, как правило, принимаются во внимание з аинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

Вторая операция: вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

Операционные издержки принято на:

– условно постоянные, которые не зависят от степени эксплуатации объекта недвижимости (например, налог на имущество, страховые взносы и т. д.);

– условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта недвижимости (например, плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т. д.);

– резервы на замещение – на замену на протяжении экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, л ифтовое оборудование).

Например, в случае оценки гостиницы они включают в себя стоимость гостиничного номера, оплату персонала и администрации, рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, должны быть вычтены из валового оборота для получения чистого дохода.

Третья операция: определение икорректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

Допустим, 70 процентов дохода будут потрачены на уплату аренды и других производственных расходов, тогда предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30 процентов от полученного валового дохода В случае высокого уровня конкуренции это соотношение может измениться за счет сокращения личного дохода предпринимателя.

Следует заметить, что в чистом доходе не учитываются суммы по обслуживанию кредитов и амортизационных отчислений.

Четвертая операция: оценка и мультипликат ор гудвилл. Гудвилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса» (Оксфордский словарь английского языка). Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик должен:

· включить основные активы владельца – землю и элементы производства, в том числе машины и оборудование;

· исключить стоимость недвижимости арендатора (в том числе оборудование и акционерный капитал) и стоимость гудвилл, связанных с именем прежнего владельца (если таковая имеется);

· по требованию заказчика отдельно указать стоимость определенных позиций, связанных с недвижимостью (мебель, активы арендатора и др.), если используется сравнительный метод оценки недвижимости.

Полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

Пятая операция: определение окончательной стоимости недвижимости.

При этом могут использоваться следующие методы:

1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации).

2. Метод дисконтированных денежных потоков.

3. Техника остатка.

Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени. К таким функциям общепринято относятся:

1. Будущая стоимость единичного вложения — определяет величину будущей стоимости денежной единицы через n периодов при сложном проценте:

где i – фактическая ставка сложного процента.

2. Текущая стоимость единичного вложения – соотвествует сегодняшней стоимости денежной единицы, получаемой через n периодов при заданных процентах годовых:

3. Текущая стоимость единичного вложения за период – определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента i:

4. Будущая стоимость единичного вложения за период — показывает какова будущая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента i:

5. Фактор амортизации единичного вложения — показывает, каков должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1:

6. Фактор фонда возмещения — рассчитывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали бы на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу:

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффиц иент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

В общем случае ставка капитализации определяется как:

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:

1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

2. Метод связанных инвестиций применяется в случае применения для покупки объекта недвижимости как заемного, так и собственного капитала.

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) оп ределяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

Составляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая собственного капитала определяется как:

3. Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

4. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. методы определения ставки капитализации.

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой стоимость объекта недвижимости.

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

где Аобъект – стоимость объекта;

ЧД – чистый доход;

Г – число лет аренды объекта;

Скап. – коэффициент капитализации арендной платы, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода (ЧД) к сумме годовой арендной платы (Аар. пл.).

Следует отметить, что стоимость объекта недвижимости (Аобъект) при использовании метода прямой капитализации может отождествляться и со стоимостью арендной платы за ряд лет экспл уатации объекта недвижимости. В этом случае метод определения стоимости объекта недвижимости называется «метод прямой капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.

В международной оценочной практике принято принимать среднюю продолжительность, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5 – 10 годам. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период диапазоне 3–5 лет.

2. Прогнозирование величины денежных потоков:

– построение трендов денежных потоков доходов и ра сходов;

– периодичность получения дохода.

Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды в которые они имеют место.

3. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования обозначает сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей.

Существуют различные методы определения ставки дисконтирования:

– метод построения;

– метод сравнения альтернативных инвестиций;

– метод выделения;

– метод мониторинга.

Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями (риск рынка недвижимости, риск рынка капиталов, риск низкой ликвидности, риск инфляции, риск управления недвижимостью, финансовый риск, экологический р иск, законодательный риск).

В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках.

Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.

4. Дисконтирование денежных потоков, которое осуществляется путем приведения стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

Процесс расчета предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответству ющей ему ставкой дисконтирования и последующее сложение всех полученных значений:

где Ст – денежный поток периода т; iт – ставка дисконтирования денежного потока периода т.

5. Расчет выручки от продажи объекта недвижимости (реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных заемных средств.

Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна. Т. е. такая оценка производится с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.

Расчет стоимости объекта недвижимости выполняет ся в следующей последовательности:

1. Определяется часть дохода за определенный период, который необходим для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную) путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую из общей величины дохода.

3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цен е объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять операций:

Первая операция: сбор сравнительных данных.

Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и др угие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

Вторая операция: изучение сделок.

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

Третья операция: временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

Четвертая операция: корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Пятая операция: вынесение решения о стоимости недвижимости.

Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оценива емого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Описанные выше подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный, рыночный) базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной стороной этого рынка и может значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки..

Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

В процессе предварительной стадии оценщик:

– проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;

– анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

– ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;

– проверяет реальность первичной информации.

В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости.

Следует еще раз подчеркнуть , что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику (прил. 14). В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Составляется отчет по оценке недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный, затратный и доходный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных п ринципов.

5.4. ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

– оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

– расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);

– установление величины накопленного износа;

– расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

– корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т. д.);

– определение предпринимательского дохода;

– суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незаст роенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т. е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).

В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.

Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет представлен в табл. 5.1.

Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта (табл. 5.2.) .