BzBook.ru

Экономика недвижимости: конспект лекций

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

__________ «___» __________ 200__ г.

___________ (Ф.И.О. гражданина или наименование коммерческой организации), именуемый в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны, и.

___________ (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица), именуемый в дальнейшем «Арендатор», с др угой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. Арендодатель обязуется предоставить здание (сооружение, нежилое помещение), находящееся в собственности Арендодателя, во временное владение и пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное здание (сооружение, нежилое помещение*) (* далее потексту – «здание»).

Общая площадь предоставляемого здания ______ кв. метров.

Здание расположено по адресу ___________.

Здание предоставляется Арендатору для __________ (цели использования).

Техническая характеристика здания, предоставляемого Арендодателем, приведена в выписке из технического паспорта БТИ, выданной «__» ________ 199__г., являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

1.2. Оценочная стоимость здания с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора составляет рублей.

1.3. Арендод атель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное в здании.

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в здании, приводится в Приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью.

1.4. Оборудование арендуемого здания средствами защиты от не-санкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной охраны производятся за счет ___________ (наименование стороны).

1.5. В случае, если Арендодатель выставит арендуемое здание для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗДАНИЯ.

2.1. Арендодатель в _____ срок после государственной регистрации настоящего договора передает Арендатору здание по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе со зданием сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в здании имущество, указанное в Приложении № 2 к настоящему договору.

2.3. Здание должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении № 1 к настоящему договору и пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду здания, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

3.1. Арендодатель вправе:

– контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

– беспрепятственно посещать сданное в аренду здание с целью реализации контрольных функций;

– осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.

3.2. Арендодатель обязан:

– предост авить Арендатору здание в порядке, установленном в раз– деле 2 настоящего договора;

– производить за свой счет капитальный ремонт здания;

– принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в здании не по вине Арендатора;

– информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору здания;

– в случае отчуждения здания информировать об этом Арендатора не позднее чем за _____ дней до совершения сделки; при этом переход права собственности на здание от Арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

3.3. Арендатор вправе:

– сдать переданное ему здание в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие Арендодателя;

– по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в здании улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для здания (отдел имые улучшения);

– после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;

– с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с перестройкой, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основную конструкцию здания;

– по истечении срока договора в приоритетном порядке требовать от Арендодателя заключения договора аренды здания на новый срок.

3.4. Арендатор обязан:

– принять от Арендодателя здание в порядке, установленном в раз-деле 2 настоящего договора;

– использовать здание только в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. настоящего договора;

– своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;

– производить за свой счет текущий ремонт здания и содержа ть его в пригодном для эксплуатации состоянии;

– соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием;

– обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных государственных и муниципальных органов свободный доступ в здание для осуществления контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;

– не позднее чем ___________ (срок) до истечения срока действия договора сообщить Арендодателю о своем намерении освободить помещение или заключить договор аренды здания на новый срок.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ Я ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации и действует до «__» _________ 200__г.

Срок аренды составляет ________ (лет, месяцев).

4.2. Арендатор __________ (имеет, не имеет) преимущественное право на заключение договора аренды здания на новый срок после истечения срока действия настоящего дого вора.

4.3. В случае, если после истечения срока настоящего договора Арендатор продолжает пользоваться зданием при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ.

5.1. Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору здание в размере _______ рублей за один квадратный метр полезной площади в (месяц).

Ставка арендной платы включает: ___________ (НДС, плата за пользование земельным участком и др.)

5.2. Указанная в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия договора не подлежит.

5.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого помещения по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы. Уменьшение арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной произошедшему уменьшению размера площади суммы следующего ежемесячного платежа.

5.4. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в следующем порядке:

– первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение ____-дневного срока считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого здания;

– последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее _______ числа ________ месяца, следующего за истекшим.

5.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя.

6. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвыч айного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

6.2. При наступлении указанных в пункте 6.1. обстоятельств сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с приложением соответствующих подтверждающих документов.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК

РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством, действующим на территории Российской Федерации.

7.2. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в ___ % от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более _____ % от суммы платежа.

7.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть разрешены путем переговоров, они подлежат разрешению в соответствии действующим законодательством в арбитражном суде ____________ (указать название и место нахождения арбитражного суда).

8. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут:

– при нецелевом использовании Арендатором здания;

– при существенном ухудшении состояния здания по вине Арендатора;

– при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более _____ раз подряд.

8.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть расторгнут:

– при непредоставлении Арендодателем здания в срок, установленный договором;

– при возникновении событий или других юридических фактов, приведших здание в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.

8.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно также в случаях, предусмотренных законодательством.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

9.1. В день заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, утрачивают силу.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

9.3. Если какое-либо из положений настоящего договора в связи с изменением законодательства становится недействительным, это не затрагивает действительности остальных его положений. В случае необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения положением, позволяющим достичь сходного результата.

9.4. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих юридических адресов, номеров телефонов, телеф аксов, телексов не позднее ____ дней со дня их изменения.

9.5. В случае ликвидации или реорганизации юридического лица, являющегося стороной настоящего договора, все его права и обязанности, вытекающие из договора, переходят к его правопреемнику.

9.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, применяются правила, установленные гражданским законодательством, действующим на территории Российской Федерации.

10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.

Арендодатель: ___________

Арендатор: ___________

Настоящий договор составлен в _____ экземплярах на русском языке. Все экземпляры идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

К настоящему договору прилагаются: ____________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель ___________ М.П.

Арендатор ___________ М.П.

ПРИЛОЖЕНИЕ 14 . ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

Лицензия Министерства Юстиции РФ № 77 МВ 000059.

Рег. № 78.030 от 22.07.99 г.

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.

нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производственного назначения, принадлежащего ОАО «Леноблагрострой», расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург.

по состоянию на 01.09.99 г.

В соответствии с договором между ЗАО «» и ОАО «», произведена независимая оценка рыночной стоимости нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производствен-ного назначения, принадлежащего ОАО «», расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург, по состоянию на 01.09.99 г. для цели вклада в Уставный капитал.

Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью настоящего заключения.

Рыночная стоимость объекта составляет:

28 120 560 (двадцать восемь миллионов сто дв адцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.

Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Международных Стандартах Оценки МСО 1–4 и могут быть использованы для целей планирования инвестиций, взноса в Уставный капитал с учетом ограничений, изложенных в настоящем отчете.

Заключение подготовили:

Аттестованный эксперт – оценщик Свидетельство № 07120/АН – Га Д.А.

Руководитель работы:

Директор Центра экспертизы и оценки – Че О.В.

Заключение утвердил:

Генеральный директор.

Член Российского Общества оценщиков – Де В.А.

Заключение выдано заказчику «___» __________ 200__ г.

Подпись заказчика ___________

СОДЕРЖАНИЕ

1. Сопроводительное письмо.

2. Акт осмотра объекта оценки.

3. Краткое изложение основных фактов и выводов.

4. Основные предположения и лимитирующие условия.

5. Сведения об объекте оценки.

5.1. Объем и этапы иссл едования.

5.2. История объекта оценки.

5.3. Анализ среды местоположения объекта оценки.

5.4. Анализ местоположения объекта оценки.

5.5. Краткое описание объекта оценки.

5.5.1. Описание административно-производственное здания.

5.5.2. Благоустройство территории.

5.5.3. Оборудование, машины, механизмы.

6. Методика проведения оценки.

6.1. Этапы и способы оценки. Ряд понятий, требующих отдельного разъяснения. Процедура оценки.

6.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

6.2.1. Определение стоимости объекта затратным подходом.

6.2.2. Определение стоимости объекта рыночным подходом.

6.2.3. Определение стоимости объекта доходным подходом.

6.2.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости объекта.

7. Расчет стоимости прочего имущества.

7.1. Расчет стоимости передаточных устройств. Расчет стоимости инженерных сетей.

7.2. Расчет стоимо сти работ по благоустройству территории.

7.3. Расчет стоимости оборудования.

7.4. Оценка рыночной стоимости транспортных средств и оборудования.

8. Сводная таблица расчета рыночной стоимости административно-производственного здания.

9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

9.1. Законодательно разрешенное использование.

9.2. Физически осуществимое использование.

9.3. Финансово осуществимое использование.

9.4. Максимальная эффективность.

10. Сертификат рыночной стоимости.

Приложение 1 «Расчетные таблицы»

Приложение 2 «Фотографии объекта»

Приложение 3 «Сопроводительные документы»

____________Всего 27 страниц.

ПРИЛОЖЕНИЕ 15. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.