BzBook.ru

Экономика недвижимости: конспект лекций

Таблица 5.4 Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных продаж

Глава 6. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

6.1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ.

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности, как финансово-экономический инструмент, обеспечива ющий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т. е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Залог возникает в силу договора, а также на основании Закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник) доброволь но отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором)

Залог является способом обеспечения обязательства, и договор о залоге не носит самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает. Кроме того, договор, обязательства с обеспечением залога, заключается для того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором и находится с ним в прямой зависимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Необходимо отметить, что основные п оложения о залоге, как таковом, определяются, во-первых, Гражданским кодексом РФ, а во-вторых, законом РФ от 29.05.92 г. № 2872 – 1 «О залоге». Однако, при этом нужно иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ, порой отличается от его регулирования в вышеназванном законе.

Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что же является предметом залога.

Предметом залогаможет быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т. е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т. п.

Предметом залога может быть не только существующий объект или права на него, на имущество не существующее в натуре на момент заключения договора, например, бу дущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает.

Основные принципы залога:

1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц.

2. Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации.

3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга. Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Существует большое колич ество видов залога, которые отличаются друг от друга в соответствии с признаками, которые легли в их основу.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

– классический залог – имущество остается у залогодателя;

– заклад – имущество передается залогодержателю во владение;

– твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортиз ация в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. Корректировка осуществляется, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5–2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале ср ока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

– при исполнении обязательств по обеспечению залога;

– при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;

– при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;

– при невозможности реализации залога.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Однако здесь есть некоторое «но». Мы дали общее определение ипотеки, из кото рого могут вытекать более детальные определения данного понятия, исходя из особенностей, состояния и развития ипотеки в различных странах. Так, например, в США, под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Поэтому, хоть, к настоящему времени, ипотека и носит некий интернациональный характер, однако дать неоспоримое определение этого понятия затруднительно, так как представитель той или иной страны и группы населения может скорректировать его по-своему (Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения – купля-продажа, обмен – нецелесообразны), позволяющих прив лечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Правовое регулирование ипотеки происходит с помощью ГК РФ, а также Федеральным Законом № 102 – ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.98 г.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К этому недвижимому имуществу относятся:

1. Предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности.

Для осуществления передачи предприятия в ипотеку необходимо согласие собственника вышеназванной недвижимости. Залогодатель, без разрешения залогодержателя, не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, относящегося к предприятию, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма, которого составляет не менее половины стоимости всего имущества, которое относится к данному предприятию.

2. Здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения. Здесь также необходимо сказать, что если земельный участок, на котором находится закладываемый объект, сдан в аренду, то одновременно с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются права аренды на этот участок или его часть.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

6. Незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства.

7. Участки недр, обособленные водные объекты.

8. Леса, многолетние насаждения.

Так как, на земле размещены объекты недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога соответствующих земельных участков (это уже указывалось выше). Это определяет особую роль земли в сфере залоговых отношений.

9. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозя йственного обслуживания (функционального обеспечения).

В соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки не может быть:

– часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;

– имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого, предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

– государственное имущество: государственные и муниципальные земли, а также сельскохозяйственные угодия, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

– часть земельного участка, площадь, которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенно го использования;

– доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

6.2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

– надежность и платежеспособность;

– добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

– способность внести авансовые платежи.

2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк – учреж дение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

– сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

– долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

– ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

– закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

– необходимость держать в штат е узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

– долгосрочное отвлечение денежных средств;

– большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

В целом, кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 6.1.

Рис. 6.1. Схема кредитования через ипотечный банк

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает ри элтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных недвижимостью, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать:

– превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя;

– использование ценных бумаг в качестве залога под ипотечную ссуду.

Фонд – специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям.

Рис. 6.2. Схема финансирования при безналоговой модели.

По данной схеме покупатель закладной на вторичном рынке ценных бумаг и ФСР заключают договор купли-продажи закладной. Между ФСР и покупателем жилья заключаются следующие виды договоров: договор купли-продажи недвижимости (или договор купли-продажи доли строящегося жилья), договор займа, договор залога.

Фонд также заключает договора с продавцом жилья: договор купли-продажи недвижимости, договор подряда на строительство.

В последние годы в ряде регионов нашей страны уже накоплен определенный опыт финансирования строительства индивидуальных домов с помощью специально созданных фондов.

Например, в Белгородской области был создан фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. И именно эта область является родиной методики расчета сельскохозяйственными продуктами за полученные кредиты для возведения жилья. Подобно Белгородскому фонду, в Самаре был создан Самарский фонд. В 1996 году на ссуды этого фонда было построено 17 домов, а 1997 году – уже в 4 раза больше. В 1998 году эта цифра достигла 200 индивидуальных домов. Средства же полученные от реализации сельскохозяйственной продукции, которой рассчитываются сельские жители, направляются на кредитование новых очередников.

3. Продавцы жилья. Продавцами могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

4. Государственные органы, которые.

– осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею;

– ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

Регистрация договора об ипотеке должна осуществляться на основании заявления залогодателя. На рис. 6.3 представлена схема, иллюстрирующая порядок государственной регистрации ипотеки.

Рис. 6.3. Порядок государственной регистрации ипотеки

Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеки возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное (Шевчук Д.А. Кредиты физическим лицам. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Орган, на котором лежит ответственность регистрации ипотеки, обязан возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями или бездействием, в том числе, например, необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки, задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока, государственной регистрацией с нарушением требований, предъявляемых законодательством РФ к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками, неправомерным погашением регистрационной записи.

5. Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) ко мпании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.

6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства:

– привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;

– формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

За счет собственного капитала и заемных средств Агентство выкупает у коммерческих банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки, поддерживая ликвидность банков и повышая привлекательность ипотечного кредитования (Шевчук Д.А. Банковские операции. Принципы. Контроль. Доходность. Риски. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Ипотечные агентства в нашей стране еще не получили полноценного развития.

В качестве примера можно привести Москву, где основным оператором Московской ипотечной программы является специально созданное Московское ипотечное агентство (МИА). К функциям МИА относятся:

– разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных МИА кредиторов;

– выкуп у квалифицированных МИА кредиторов ипотечных кредитов, соответствующих стандартам МИА;

– привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы.

Если ипотечное кредитование осуществляется через Фонд, то агентство создается при его участии и представляет местные власти, а также действует от имени и по поручительству Фонда на основании договора агентирования.

8. Поручители-физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. В случае, если, ипотечное кредитование ведется через Фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим Фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

6.3. ИПОТЕЧНО Е КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

В странах Евросоюза до 80 % всех кредитов выдается под залог недвижимости, что свидетельствует о развитости экономики. Сроки кредитования достаточно продолжительны (достигают до 40 лет). Кредитные проценты меняются под воздействием макроэкономических процессов. В основе ипотеки находится государственная система оценки и дальнейшей переоценки недвижимости. Кадастровая (нормативная) оценка служит основанием для исчисления налога на недвижимость и служит объективной мерой величины ипотечного кредита. В случае неуплаты кредита, ипотечный банк имеет возможность принудительной продажи заложенной недвижимости. Как правило, для ипотечного кредитования банки привлекают сторонние средства через размещение на фондовом рынке собственных ценных бумаг – ипотечных облигаций, которые весьма надежны.

В настоящее время выделяется две схемы ипотечного кредитования:

двухуровневая («американская модель»), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат, по которой являются платежи заемщиков. Эти в ыплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как, пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

одноуровневая («немецкая модель»). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» – Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50 % ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т. е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

Другие ипотечные креди ты

В Германии существуют, так называемые, «ипотечные кредиты». Для их получения заемщику необходимо лишь предоставление в банк копий документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, т. е. от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет. Через каждые 5 лет процентная ставка по ним пересматривается. Кроме того, в Германии выдаются «обычные кредиты», которые банки распространяют вместе с «ипотечными кредитами» или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кредиты приближаются к ипотечным, а практически отличаются от них только наличием гарантии.

В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами:

– льготные кредиты первой необходимости, которые выдаются лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и с опровождаются выплатой субсидий (около 40 тыс. жилищ);

– льготные кредиты второй необходимости, которые предоставляются лицам со средними доходами.

Во Франции льготные кредиты называются «льготные кредиты на вступление в право собственности» и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет.

Льготные кредиты в Италии, распространяются Институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100 % расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик.

В Испании большое распространение получили «квалифицированные жилищные кредиты». Они выдаются органами государственного (официального) кредита и ча стными учреждениями на более выгодных условиях по сравнению с рыночными, как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных и срока погашения кредита. Для того чтобы стимулировать выдачу этих кредитов различными кредитными учреждениями, финансовые органы, прежде всего, освобождают их от необходимости иметь обязательные резервы для этих целей.

Во Франции имеют место «связанные кредиты». Они могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных возможностей (доходов). Кредиты могут выдаваться как на покупку новых квартир, так и на покупку старых, если заемщик производит там работы на сумму, равную 25 % стоимости, а так же на проведение капитального ремонта.

В Великобритании кредит на приобретение заемщиком банка своего первого дома оформляется следующим образом. Покупателю дома выдается брошюра банка «Информация для покупателей дома». В ней подробно описывается, как правильно выбрать ст раховку и кредит, каков порядок приобретения дома, приводится форма заявления на выдачу кредита. Кредиты выдаются лицам, достигшим 18-летнего возраста в размере до 95 % ипотеки. Размер кредита определяется путем умножения годового дохода заемщика на 3. В случае, если кредит получают одновременно два заемщика, размер ссуды определяют следующим образом: 2,25 х общий доход заемщиков, или 3 х размер наибольшего дохода одного из заемщиков + 1,13 х доход второго заемщика.

Если заемщик банка решил приобрести новый дом взамен старого, банк выдает жилищный кредит в размере до 80 % стоимости или покупной цены дома (выбирается наименьшая величина). В случае, если заемщик банка решает остаться в прежнем доме, банк возмещает ему до 80 % ипотеки.

В Италии широкое распространение получили «земельные авансы». Их выдают Институты земельного кредита под ипотечную гарантию. Срок погашения такого кредита не менее 18 месяцев (в среднем – от 2 до 4 лет). Следующая разновидность ипотечных кре дитов, применяемых в Италии – это «долгосрочные ипотечные кредиты», которые выдаются также Институтами земельного кредита и другими кредитными учреждениями. Институты земельного кредита выдает такие кредиты на срок от 10 до 25 лет под твердую, либо чаще пересматриваемую раз в 5 лет процентную ставку. Они могут покрывать 50 % цены покупки или 75 % цены строительства. Прочими кредитными учреждениями такие кредиты выдаются на срок от 5 до 15 лет под рыночную процентную ставку с выплатами в счет погашения долга каждые 6 месяцев.

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное – активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Тем не менее, уже сегодня имеется значительное число субъектов Российской Федерации, реализу ющих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере.

Первая программа ипотечного кредитования в Российской Федерации была разработана акционерным обществом «Корпорация „Жилищная инициатива“» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России.

Эта программа предусматривает несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. «Форвард-кредитинвест». Эта схема рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае является сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществляются при этом поэтапно, по мере строительства объекта.

2. «Ретрокредитинвест». Данная схема предназначена для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том случае, если ее рыночная с тоимость выше затрат по строительству новой.

3. «Фьючерсинвест». Эта схема предназначается для граждан, которые не желают закладывать свою недвижимость. По ней возможны два варианта:

– квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

– собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

4. «Комбинвест». В основу этой программы положена комбинированная схема организации процесса инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствующего жилья гражданам.

Источникам и инвестирования по данной программе могут быть:

а) Личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной величиной и определяется по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет место. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инвестирования и этапа завершения расчетов. Данные средства вносятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка по его поручению. Право на конкретный адрес дома-новостройки возникает у каждого гражданина только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50 % расчетной величины совокупного личного вклада.

б) Адресные субсидии местных органов власти, субсидии коммерческих организаций, в которых работают граждане, субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером проекта в рамках системы за счет привлечения к строительству юридических и физически х лиц.

в) Средства от продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры.

г) Краткосрочный заем, который можно получить у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

В ряде областей Нечерноземной зоны России (в том числе и Ленинградской) разработана схема кредитования жилья в сельской местности, используя, как средство погашения кредита, сельхозпродукцию (рис. 6.4).

В Москве наряду с попытками реализовать «американскую» и «немецкую» модели прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30 % стоимости квартиры молодой семьей с ребенком, другие 30 % компенсирует столичная администрация, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

В Башкортостане разработанная схема ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30 % с возможными сроками рассрочки от 5 до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюджетные средс тва и средства покупателей, а также товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от 1 до 5 лет под 8 % годовых.

Рис. 6.4. Схема ипотечного кредитования на селе

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет. С этой целью в 1996 году создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно стать стрежнем российской ипотеки.

Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране, согласно которой должна произойти переори ентация решения жилищных проблем социально незащищенных групп населения на решение жилищных трудностей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека является преимущественным способом решения жилищного вопроса.

В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансирование. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.

Однако, несмотря на то, что ипотечный кредит содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращения недвижимости в работающей капитал, помогающий населению получить жилье, а кредиторам – доход, говорить о широком развитии ипотечного кредита в стране пока нельзя. Формированию ипотечного кредитования в России мешает:

– отстраненность от ипотеки институциональных инвесторов (пенсионных и других фондов);

– «короткие» и «дорогие» деньги банков;

– отсутствие развитой системы страхования жилой недвижимости;

– невозможность, в большинстве случаев, продекларировать доходы из-за нежелания предприятий официально платить заработную плату;

– низкий уровень доходов у большей части населения.

Вышеназванные факторы можно отнести к социально-экономическим, а существуют еще и факторы нормативно-законодательного характера:

– невозможность выселения из заложенной квартиры заемщика, не исполняющего обязательства по кредиту;

– не разработаны критерии деятельности органов опеки и попечительства при рассмотрении вопросов, связанных с ипотекой жилого помещения обремененного правами несовершеннолетних;

– не разработаны правила залога и отчуждения земельных участков и др.

6.4. ДРУГИЕ ВИДЫ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

На данном этапе развития рынка недвижимости в Российской Федерации, кроме ипотечного кредитования, применяются другие механизмы кредитования объектов недвижимости.

Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья.

Застройщик принимает на себя обязательства осуществлять финансирование строительства объекта (на всех этапах возведения) или его реконструкции за счет собственных и привлеченных средств (например, средств коммерческого банка), обеспечить окончание строительства к определенному сроку и в течение определенного срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщикам квартиры определенной площади в соответствии с договором долевого участия.

Договор долевого участия в строительстве является важным и обязательным документом, который регламентирует отношения между участниками подобной схемы кредитования жилищного строительства. Без данного договора, который заключается в письменной форме, впоследствии невозможно оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие.

В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также следует указывать, на каком основании организация, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по кредитованию данного объекта.

Дольщик в соответствии с договором обязуется произвести финансирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, указанным в договоре (например, поставкой строительных материалов).

Ос новными дольщиками являются физические лица.

Преимущества долевого строительства состоят в следующем:

– поэтапная оплата (рассрочка платежей);

– индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;

– затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости готового жилья на 10–20 %.

К недостаткам долевого строительства можно отнести:

– потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;

– получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.

На российском рынке развития недвижимости можно выделить два основных варианта долевого участия в строительстве:

1. Долевое участие с поэтапной оплатой:

– за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположени я;

– утверждается индивидуальный график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;

– в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м оплачивается первый взнос;

– оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику с индексацией стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли (каждым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры);

– по окончании строительства производится окончательный расчет, исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.

2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

– за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;

– устанавливается какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принят ых в зачет в качестве части долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику. За разницу в количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит деньгами, поэтапно, в течение срока строительства.

При этом возможны два варианта зачета «старых» квартир:

– квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает в реализацию;

– дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

Жилищные сертификаты – это ценные бумаги определенной стоимости, которые закрепляют за владельцем право на определенную жилую площадь в строящемся или реконструируемом доме.

Один сертификат выдается, как правило, на 0,1 квадратного метра, а 10 сертификатов соответствуют цене одного квадратного метра рыночной стоимости.

По сути, это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или так называемого «строительного коэффициента» – индекса цен в строительстве).

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

К основным характеристикам жилищных сертификатов можно отнести:

– эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;

– разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество жилищных сертификатов;

– формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квар тир;

– выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.

В настоящее время Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг зарегистрировала проспект третьей эмиссии жилищных сертификатов. Третья эмиссия предполагает выпуск 38091 сертификата (каждый сертификат соответствует 0,1 кв. м). Стоимость 1 кв. м в новых сериях сертификатов равна 6500 руб. Цена сертификата будет индексироваться каждый месяц – на 0,5 %. На средства врученные от продажи новых сертификатов, планируется реконструировать три дома на Тамбовской улице.

При кредитовании с помощью жилищных сертификатов реализуется система выпуска и размещения специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Банк, при этом, может осуществлять размещение жилищных сертификатов на рынке ценных бумаг, т. е. он берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно с тановясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк и страховая компания (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Срок обращения жилищных сертификатов соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.

Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по жилищным сертификатам получается при погашении их квартирами соответствующей площади.

Денежный доход по жилищным сертификатам получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Поскольку погашение облигаций происходит из расчета: одна облигация – единица площади жилья, то эмитент жилищных сертификатов имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:

– обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту жилищных сертификатов на разницу площадей квартиры;

– предоставление льготных условий продажи пакетов жилищных сертификатов.

На операции с жилищными сертификатами распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.

6.5. КАК ПОЛУ ЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ПОКУПКУ КВАРТИРЫ.